27 luglio 2017

Agevolazioni Fiscali per Chi Compra o Costruisce una Casa da Affittare

Detrazioni fiscali al 20% per chi acquista o costruisce un immobile e lo concede in affitto a canone concordato.
Con il decreto Sblocca Italia è stato introdotto il bonus fiscale per chi acquista un immobile tra il 1 gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017 da destinare ad uso residenziale, ovvero spetta a chi compra per poi mettere in affitto l'abitazione. La casa può essere di nuova costruzione o ristrutturata, ceduta da cooperative e da imprese di costruzione o ristrutturazione edilizia: l'agevolazione fiscale consente di dedurre dal reddito complessivo il 20% del costo di acquisto dell'immobile.

Chi può accedere al bonus fiscale per acquisto casa da affittare - Queste agevolazioni fiscali, nella forma di detrazioni Irpef, possono essere richiesti solo da persone fisiche (sono quindi escluse le attività commerciali) che comprano un immobile residenziale o ne costruiscono uno su un'area edificabile su cui è stato riconosciuto il diritto di costruire o già in possesso del contribuente prima dell'inizio dei lavori. Spetta dunque solo ai proprietari, anche se comproprietari: in tal caso la somma su cui fare il calcolo per la detrazione fiscale è ovviamente riconosciuta pro-quota.

Agevolazioni acquisto casa da affittare: quali spese rientrano nel bonus fiscale e calcolo della detrazione - Le spese che concorrono al totale da portare in deduzione devono essere sostenute tra il 1 gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017 (vedremo se ci sarà una proroga, in tal caso aggiorneremo questa guida).
La detrazione fiscale è del 20% su una somma massima di 300.000€ Iva compresa e vale anche in caso di acquisto di più immobili nel periodo indicato. Dunque comprando ad esempio due immobili per un totale di 500.000€, la detrazione spetta comunque per il 20% di 300.000. In caso di comproprietà si deve dividere 300.000€ per le quote di ogni comproprietario e su queste calcolare il 20% spettante ad ognuno.
La somma sui cui calcolare la detrazione - e dunque per la quale vale il limite massimo di 300.000€ - è quella pagata come prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita, oppure dell'ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate dall'impresa che ha eseguito i lavori. E' possibile portare in deduzione per questo bonus anche gli interessi passivi del mutuo acceso per l'acquisto dell'immobile: gli interessi ovviamente sono solo quelli pagati nell'anno durante gli anni di validità di questa agevolazione (conservate le quietanze di pagamento, sono documenti da inserire nella dichiarazione dei redditi) e relativi ad un importo massimo del mutuo di 300.000€. Ad esempio se avete acceso un mutuo da 600.000€, in ogni dichiarazione dei redditi potete portare in detrazione solo la metà degli interessi pagati (solo negli anni 2014-15-16-17 e successivi in caso di proroga).

agevolazione fiscale per acquisto casa da affittareIMPORTANTE - Questa agevolazione fiscale non è cumulabile con altre relative all'acquisto della casa, ad esempio la detrazione del 50% dell'Iva sul prezzo di acquisto di immobile residenziale in classe energetica A o B da impresa costruttrice.

La detrazione viene riconosciuta a decorrere dall'anno in cui l'immobile viene locato, cioè dato in affitto ad uso residenziale, e divisa in 8 parti uguali sulle seguenti dichiarazioni dei redditi. Nel Modello 730 il campo per segnare questa deduzione fiscale è nella Sezione 2, Rigo E32, invece nel Modello Unico 2016 Persone Fisiche è nella Sezione II, Rigo RP32. Eventuali interruzioni del periodo di locazione per motivi non imputabili al locatore e purché inferiore ad un anno (quindi poi la casa va affittata ancora) non determinano la decadenza del diritto alla deduzione.
Detrazioni fiscali per acquisto casa da affittare: condizioni di accesso e requisiti dell'immobile - Per ottenere l'agevolazione fiscale il contribuente deve affittare l'immobile con un contratto a canone concordato per almeno 8 anni continuativi entro sei mesi dal termine dei lavori o dall'acquisto. Se il contratto di locazione si chiude prima degli otto anni per cause non imputabili al proprietario dell'abitazione, si può continuare a godere del bonus fiscale a condizione che venga stipulato un altro contratto entro un anno dalla conclusione di quello precedente.

Il bonus fiscale spetta nel momento in cui lo stesso viene destinato ad uso residenziale, non devono esserci rapporti di parentela fra locatore e inquilino (per esempio non si può stipulare un contratto di locazione fra genitore e figlio). L'agevolazione fiscale spetta anche se l'abitazione viene ceduta in usufrutto a soggetti giuridici pubblici/privati o a imprese che esercitano la propria attività nel settore degli alloggi sociali.

L'abitazione deve rientrare nelle classi di efficienza energetica A e B, non deve essere ubicata nelle zone di carattere artistico o storico, di particolare pregio ambientale o destinate a nuovi complessi insediativi (insediamenti ad uso agricolo o impianti industriali), e l'immobile non può essere classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili o di lusso).

Gli immobili devono essere di nuova costruzione, invenduti al 12 novembre 2014, oppure devono essere stati oggetto di lavori di ristrutturazione, risanamento conservativo o restauro. Per avere diritto all'agevolazione fiscale l'acquisto deve avvenire dall'impresa costruttrice o restauratrice nel periodo compreso tra il 1 gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017, stesso periodo in cui deve essere stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio assenso, ai sensi dell'art. 25 del D.p.r. 380/2001. L’agevolazione spetta anche per spese (dipendenti da un contratto di appalto) sostenute per la costruzione  di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili, possedute prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Le spese devono essere attestate dalle fatture emesse dall'impresa che esegue i lavori di costruzione.