25 novembre 2015

Comprare Casa con il Contratto Preliminare: Cosa È il Compromesso

Quando si compra un immobile spesso si usa il contratto preliminare, detto anche compromesso, un elemento non obbligatorio ma che si usa soprattutto quando si è in attesa dell'erogazione del mutuo o comunque non si ha a disposizione tutto il denaro per l'acquisto, o ancora quando la casa è in costruzione. Vediamo dunque cosa c'è da sapere sul contratto preliminare di acquisto casa.

Il compromesso di compravendita immobiliare deve essere redatto in forma scritta altrimenti è nullo e non provoca effetti, inoltre è obbligatorio rivolgersi ad un notaio se lo si vuole far trascrivere anche nei registri immobiliari, mentre se non si ha tale esigenza può essere anche fatto presso l'agenzia immobiliare con scrittura privata; se al notaio si paga la parcella, ad un eventuale mediatore si paga la provvigione se iscritto al ruolo degli agenti di affari di mediazione, altrimenti è facoltà delle parti non pagare nulla. Chi vende è detto parte promittente venditrice, invece chi compra è detto parte promittente acquirente.

ATTENZIONE: il contratto preliminare non porta al trasferimento della proprietà immobiliare, cosa che avviene solo con l'effettiva compravendita; ma se è "scritto male" il compromesso, detto in tal caso "improprio", può portare appunto a tale effetto non voluto: ecco allora che per risolvere la situazione si deve ricorrere al notaio.

In ogni caso il contratto preliminare di acquisto casa va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni se è stato redatto dal notaio, entro 20 giorni nelle altre ipotesi; quando si fa il rogito è poi possibile detrarre dall'imposta da pagare la somma che si è pagata all'Agenzia per il compromesso.

Importante: all'avvio delle trattative la parte promittente venditrice deve rendere disponibile l'Attestato di Prestazione Energetica dell’edificio (APE) e poi consegnarlo ovviamente se la trattativa ha successo.

contratto preliminare di compravendita immobiliareCosa si scrive nel contratto preliminare per comprare casa? Ovviamente il prezzo di vendita dell'immobile, poi la sua determinazione, l'indirizzo, le più importanti caratteristiche; fondamentale anche indicare le tempistiche previste per la conclusione della compravendita immobiliare: nel caso di tempistiche "semplici" se non rispettate il compromesso resta valido e vincola le parti ma chi non rispetta i tempi sarà dichiarato moroso o inadempiente, se invece sono "essenziali" la parte danneggiata può non dichiarare di volere lo stesso l'esecuzione del contratto che sarà risolto automaticamente dopo tre giorni dallo scadere dei termini.

Per la compilazione e stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare valgono le solite regole su trattativa, proposta, accettazione e vincoli tra le parti espresse nel Codice Civile (art. 1326 e seguenti).