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Surroga Mutuo, Rinegoziazione o Sostituzione dei Mutui: Differenze e Consigli

giovedì 5 novembre 2015 Aggiornato il:

Cambiare le condizioni del mutuo conviene? Meglio rinegoziare o surrogare (permutare) il finanziamento in banca? In questa guida analizziamo le opzioni offerte dal mercato per pagare le rate del mutuo, le differenze fra surroga e rinegoziazione e vi daremo alcuni utili consigli; per completare l'informazione che vi serve, leggete poi il focus Surroga mutuo per risparmiare: meglio tasso fisso o variabile?. Precisiamo inoltre che per il cliente la surroga non è in relazione con l'estinzione anticipata del mutuo, anche se formalmente per la banca originaria dalla quale viene trasferito è praticamente la stessa cosa.

Recarsi presso la stessa banca per rinegoziare il mutuo

Come prima opzione è consigliabile verificare le condizioni economiche dei mutui proposti da altri istituti di credito, in particolar modo è meglio raccogliere informazioni sulla durata, sugli interessi e sulle opzioni aggiuntive (per esempio la sospensione dei pagamenti). Una volta raccolti questi dati si potrà tentare di rinegoziare il contratto di mutuo in essere con la propria banca, richiesta che viene presa in considerazione in quanto l'istituto di credito rischia perdere un cliente, soprattutto se sul mutuo gravano condizioni economiche superate da nuove regole di mercato; se accettata, la rinegoziazione non prevede costi aggiuntivi per il cliente. Da tenere presente che la valutazione della banca non è soggetta ad obblighi in quanto può rifiutare di rinegoziare il mutuo.

Permutare il mutuo: la surroga

Con la permuta del mutuo il nuovo istituto di credito prende in carico dalla precedente banca unicamente la parte del mutuo, ovvero i contratti in essere quali investimenti o polizze rimangono invariati e non compromettono i rapporti con la propria banca. Sulla surroga non gravano costi aggiuntivi e il nuovo istituto di credito applica migliori condizioni. La durata della permuta è un argomento da verificare in quanto la surroga consente di risparmiare, ma allo stesso tempo le rate residue per l'estinzione del mutuo vengono arrotondate per eccesso. Si consiglia di ridurre la durata del mutuo di surroga discutendone con il nuovo istituto di credito, previa verifica della sostenibilità economica dei nuovi valori delle singole rate (alla diminuzione degli anni residui corrispondono rate di importo maggiore).


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Sostituzione del mutuo (surroga + liquidità aggiuntiva)

Rinegoziare o surrogare il mutuo in essere, cosa conviene fare?Quando si richiede ad un istituto di credito liquidità aggiuntiva, cioè di incrementare l'importo del finanziamento rispetto a quanto è ancora dovuto come rimborso, si parla di sostituzione del mutuo: in questo caso è necessario richiedere l'intervento di un notaio per modificare l'ipoteca. Di conseguenza questa richiesta non permette di risparmiare sul mutuo, ma viceversa richiederà costi aggiuntivi e maggiore tempo rispetto ad una surroga; con la permuta è invece possibile modificare durata e tasso del mutuo senza sostenere spese supplementari.
La sostituzione con liquidità aggiuntiva è quindi indicata in casi particolari, ad esempio quando si devono fare lavori di ristrutturazione edilizia mentre si ha un mutuo già acceso ancora in corso (può essere conveniente ad esempio se si usufruisce delle detrazioni fiscali ristrutturazione o degli incentivi fiscali riqualificazione energetica).

Surroga del mutuo e natura dello spread bancario

Quasi tutte le banche applicano spread sui mutui di surroga qualora il rapporto fra la somma richiesta per un mutuo e il valore dell'immobile sia omogeneo: questo rapporto è chiamato loan to value ed è soggetto a modifiche nel corso del tempo.
Al diminuire della somma richiesta per il mutuo rispetto al valore della casa, si hanno tassi più bassi, ma negli ultimi anni le valutazioni degli immobili sono scese del 15-20% di conseguenza il mutuo di permuta può risultare sconveniente nel momento in cui il loan to value dovesse aumentare in quanto lo spread applicato al mutuo verrebbe incrementato.

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