8 ottobre 2015

Cedolare Secca per l'Affitto: Vantaggi e Svantaggi

Regime fiscale cedolare secca per chi affitta casa - I proprietari di casa possono accedere al regime della cedolare secca: questo regime fiscale garantisce alcuni vantaggi a chi affitta abitazioni a canone concordato o in Comuni che vedremo in questo articolo: scopriamo quali sono le applicazioni per l'affitto a canone concordato e sulle locazioni abitative. Il proprietario di casa può utilizzare il regime fiscale della cedolare secca per pagare meno tasse in quanto non si versano imposta di registro e imposta di bollo le quali di solito si pagano per prorogare, risolvere o registrare il contratto di affitto: l'imposta di registro si paga invece in caso di cessazione della locazione. Inoltre, la cedolare secca, equivale a un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali sul reddito da locazione e permette di pagare meno tasse.
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Con la cedolare secca non è possibile aggiornare il canone di locazione quindi la somma percepita per l'affitto deve rimanere invariata (anche se nel contratto è indicato diversamente) e non bisogna applicare neanche la variazione Istat.
È possibile richiedere il regime fiscale della cedolare secca sia alla firma del contratto di affitto sia in un secondo momento: se richiesto successivamente bisogna pagare le imposte di bollo e di registro e non possono essere rimborsate.

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Su quali immobili si può richiedere la cedolare secca e da chi può essere chiesta?

Rientrano nella cedolare secca i redditi da locazione di immobili di categoria catastale compresa tra A1 e A11, ad esclusione di A10 ovvero studi privati e uffici; gli immobili e le relative pertinenze devono essere affittati ad uso abitativo. Le pertinenze (box auto/cantine) possono essere affittate sia congiuntamente alla casa locata sia successivamente con contratto di locazione separato, ma le parti coinvolte devono essere le stesse e bisogna sottolineare l'esistenza del vincolo di pertinenza con la casa già affittata.

La cedolare secca può essere richiesta da persone fisiche che detengono il diritto di proprietà o di usufrutto (diritto reale di godimento) dell'immobile il quale deve essere locato ad uso abitativo: questo esclude dal regime fiscale della cedolare secca gli immobili affittati per esercitare arti o professioni oppure attività di impresa.

Se l'immobile locato è in possesso di più proprietari, anche un solo comproprietario può richiedere il regime della cedolare secca: ogni contitolare può chiedere il regime facoltativo solo sulla propria parte di canone incassato e gli altri comproprietari possono non aderirvi, ma dovranno comunque versare l'imposta di bollo e di registro.

Il regime fiscale della cedolare secca può essere revocato dal proprietario dell'immobile ogni anno successivo a quello della richiesta, si considera valido per tutta la durata del contratto di affitto e può essere prolungato. In caso di revoca della cedolare secca bisogna aspettare un anno per poterla richiedere nuovamente.
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Cedolare secca, le aliquote del regime fiscale

    Cos'è e come funziona la cedolare secca
  • Aliquota base della cedolare secca: 21%
  • aliquota per contratti di locazione a canone concordato: 15% fino all'anno 2013. È applicabile solo ai contratti di affitto stipulati in comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alta tensione abitativa.
  • aliquota per il quadriennio 2014/2017: 10%. È stata ridotta con il Decreto Casa del governo Renzi ed è applicabile anche ai contratti di locazione registrati nei comuni nei quali è stato deliberato lo stato di emergenza abitativa: il decreto è retroattivo fino ai 5 anni precedenti l'entrata in vigore della norma di conversione del decreto avvenuta il 28 maggio 2014.
Sul reddito da affitto e sulla stessa cedolare secca non si possono applicare deduzioni e nella maggior parte dei casi la rendita della locazione è esclusa dal calcolo del reddito complessivo. 
Il reddito da locazione abitativa deve essere invece compreso nel reddito per calcolare deduzioni e detrazioni fiscali per individuare l'Isee.
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Dato che la cedolare secca si applica al totale dei redditi percepiti per le locazioni abitative ovvero nella dichiarazione dei redditi rientra il 100% dell'affitto percepito con cedolare secca, bisogna valutarne la convenienza rispetto al canone concordato sul quale viene applicata l'Irpef al 65% e al canone libero la cui Irpef si applica al 95% dell'affitto riscosso.

Le scadenze per versare le imposte dovute sono le stesse previste per il versamento dell'Irpef; la cedolare secca si paga in acconto per il 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente: entro il 6 luglio, se l'importo da versare è superiore ai 257,52 euro, bisogna corrispondere una rata pari al 40% dell'acconto e il 30 novembre si versa il restante 60% a saldo. Si versa in un'unica rata a saldo entro il 30 novembre se l'importo è inferiore a 257,52 euro.