11 giugno 2015

Nuda Proprietà e Usufrutto: Regole, Vantaggi e Chi Paga le Tasse

Cessione della nuda proprietà mantenendo usufrutto e diritto di abitazione: con questo termine s'indica una particolare forma di diritto reale di godimento sulla casa, che discende dalla sua vendita (cessione della proprietà) mantenendo però l'usufrutto gratuito e il diritto d'abitazione fino al momento del decesso. Si tratta di una soluzione possibile per tutti ma indicata soprattutto agli anziani, una alternativa al prestito vitalizio ipotecario che non mette in capo agli eredi alcun obbligo, anche se ovviamente questi non hanno poi alcun diritto sulla casa. Vediamo allora come funziona la nuda proprietà, come si calcola, vantaggi per chi vende e per chi compra, chi deve pagare Imu, Tasi, spese di manutenzione.

Correttamente si dice "vendere la nuda proprietà" in quanto è la proprietà ad essere ceduta mentre si mantengono l'usufrutto (permanente o a termine) e il diritto d'abitazione. Il proprietario dopo la vendita della nuda proprietà diventa usufruttuario e anche può affittare la casa, nei limiti del contratto d'usufrutto.

L'imposta di registro (le aliquote e le agevolazioni sono identiche a quelle della vendita della proprietà intera) si paga al momento della separazione tra nuda proprietà e usufrutto, ma non al momento del ricongiungimento (si evita in questo modo la successione).

Vantaggi della nuda proprietà per chi vende: si incassa subito della liquidità derivante dalla vendita dell'immobile, pur mantenendo la propria abitazione.

Vantaggi della nuda proprietà per chi compra: ovviamente spende meno perchè il prezzo per la sola nuda proprietà è inferiore al valore di mercato della casa. Più chi vende è anziano e più il prezzo d'acquisto sale, quindi l'investimento fatto si rivaluta da solo (al netto delle fluttuazioni del mercato immobiliare ovviamente) perchè col passare del tempo l'ex-proprietario ora usufruttuario si avvicina al decesso.

Il calcolo del valore della nuda proprietà, quindi il prezzo della sua vendita, parte dal valore di mercato dell'immobile che si rivaluta secondo un coefficiente in base all'età del proprietario; i coefficienti variano periodicamente, quindi è il caso di affidarsi ad un professionista.

Nuda proprietà e usufrutto: chi paga tasse e spese? L'usufruttuario, cioè l'ex-proprietario che ha ceduto la nuda proprietà della casa restandoci ad abitare, è tenuto a mantenerla un buono stato e quindi ha pagare le spese di manutenzione ordinaria, mentre la manutenzione straordinaria è a carico del nudo proprietario che ha quindi diritto alle detrazioni fiscali per ristrutturazione e/o riqualificazione energetica.

L'usufruttuario che abita nella casa è tenuto a pagare Imu e Tasi per la sua quota, come se fosse un inquilino, mentre il nudo proprietario è esentato; stesso discorso per IRPEF e cedolare secca se l'immobile viene affittato.  Questo perchè l'articolo 1008 del Codice Civile stabilisce che "l'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito".