29 dicembre 2015

Affitto: Come Funziona la Sublocazione Abitativa degli Immobili

Un inquilino può decidere liberamente di sublocare una parte dell'abitazione ad una terza persona, sempre che non vi sia indicazione diversa nel contratto di affitto, vediamo quali adempimenti bisogna rispettare per registrare la sublocazione. Come previsto dalla legge n.392 del 1978 la sublocazione può essere parziale a meno che il proprietario non lo permetta. Il proprietario dell'immobile può sempre vietare esplicitamente la sublocazione, quindi si consiglia di leggere attentamente il contratto di locazione facendo particolare attenzione alle clausole.

Il contratto di affitto è quello con il quale un soggetto denominato locatore, offre ad un altro, il conduttore, l'utilizzo di un immobile da destinare ad uso abitativo, dietro pagamento di un compenso stabilito dalle parti, il canone di affitto. Tramite la sublocazione il conduttore ovvero l'inquilino può sublocare l'abitazione in uso ad un terzo soggetto ma solo in parte, per esempio il conduttore può affittare una stanza della casa.

Una volta verificato che nel contratto di locazione non sia espressamente negata la sublocazione, allora l'inquilino può sublocare la casa. Il proprietario deve essere avvisato tramite una comunicazione inviata con lettera raccomandata. A questo punto sia avranno due contratti di affitto differenti: il primo contratto di locazione tra proprietario ed inquilino, il secondo contratto di sublocazione tra inquilino e subconduttore.
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Quali adempimenti deve rispettare l'inquilino? Il conduttore deve innanzitutto inviare la comunicazione tramite lettera raccomandata, della quale abbiamo appena parlato, al proprietario: la lettera deve essere inoltrata prima di stipulare la sublocazione.
Nella lettera devono essere indicati i dati del subconduttore, la durata della sublocazione, il numero di locali sublocati.

La durata del contratto di sublocazione non può mai superare la durata del contratto di affitto, mentre l'importo del canone di sublocazione è libero. Il proprietario dell'immobile può sempre riscuotere il canone di sublocazione nel caso in cui l'inquilino non abbia pagato l'affitto.

Quali adempimenti deve rispettare l'inquilino che intende sublocare un immobileL'inquilino che intende sublocare una parte dell'immobile è tenuto a rispettare un altro obbligo di legge ovvero deve registrare il contratto di sublocazione presso l'Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI (lo stesso modulo utilizzato per registrare i contratti di affitto), il quale si trova anche sul sito dell'Agenzia. Per registrare un contratto di sublocazione bisogna compilare il quadro A indicando nella casella Casi particolari il codice 2. Una volta stampato e compilato il modello RLI deve essere trasmesso all'Agenzia delle Entrate telematicamente oppure consegnato di persona in un ufficio delle Entrate stesse. Nel momento in cui si registra il contratto di sublocazione è necessario versare l'imposta di registro.

Ricordiamo che non è concessa la sublocazione di un immobile con il regime della cedolare secca anche se il contratto di affitto originario applica l'imposta sostitutiva del regime facoltativo: non si può mai sublocare una casa con il regime fiscale della cedolare secca.

Il proprietario di casa ha a disposizione 30 giorni dalla ricezione della comunicazione per opporsi alla sublocazione per gravi motivi: per esempio qualora il subconduttore risulti inaffidabile o la posizione economica dello stesso non gli consenta di pagare il canone della sublocazione.

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