29 gennaio 2016

Donazione Immobile, Come Funziona: Costi e Tasse, Chi Paga

Chi page le tasse su una casa donata? È possibile donare un immobile e tenerlo a disposizione per sé stessi? Chi paga l'IMU? - Si può diventare proprietari di una casa anche con la donazione, ovvero un contratto con il quale una parte, tramite un atto liberale, arricchisce un'altra senza esservi tenuta. Si può donare una casa a un figlio senza che altri avanzino pretese? Qual'è il valore degli immobili donati? Rispondiamo ai dubbi più frequenti riguardo la donazione di un immobile in questo articolo.

Partiamo dalle informazioni introduttive sulla donazione immobiliare. Nel momento in cui un genitore dona una casa ad un erede legittimo, l'atto di liberalità si considera un anticipo dell'eredità. Può donare un immobile solo chi ha dispone pienamente dei propri beni ovvero non possono stipulare un contratto di donazione gli interdetti, gli inabilitati e i minori. Il contratto deve essere redatto da un notaio alla presenza di due testimoni.

Per donare un immobile esistente, il proprietario deve obbligatoriamente indicare nell'atto di donazione che i dati e le planimetrie corrispondono alle reali e attuali condizioni dell'abitazione, pena la nullità del contratto. L'indicazione si può sostituire con l'attestazione di conformità rilasciata da un professionista abilitato quale un architetto, ingegnere o geometra. Il donante deve informare il donatario sullo stato degli impianti della casa donata, ma non è tenuto ad allegare l'attestato di prestazione energetica.

Si può revocare la donazione immobiliare? È possibile revocarla per ingratitudine del donatario ovvero se questi provoca atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio oppure per sopravvenienze dei figli ovvero nel momento in cui il donante ha figli o discenti o scopre di averne in seguito alla donazione.

Chi paga le tasse e a quanto ammontano le imposte? L'imposta si deve pagare sulla parte eccedente la franchigia ovvero la soglia entro la quale non si deve versare nulla:
  • coniuge e parenti in linea retta (genitori, figli, ascendenti e discendenti): l'imposta è pari al 4% con franchigia fino a 1 milione di euro di valore dell'eredità
  • fratelli e sorelle: l'imposta è pari al 6% e si paga sulla parte eccedente i 100.000 euro di franchigia
  • altri parenti fino al IV grado e affini in linea retta o collaterale (sino al III grado): 6% senza franchigia
  • tutte le altre persone: 8% senza franchigia
L'imposta si versa presso il notaio che predispone l'atto di donazione immobiliare unitamente alla tassa di registro, sempre pari a 200 euro, e alle imposte ipotecarie e catastali nella misura del 2% e dell'1%.


Donazione immobiliare: casi particolari più frequenti

Uno dei casi particolari che si verificano più di frequente in presenza di una donazione immobiliare è quello in cui il donante si riserva il diritto di usufrutto, situazione riguardante principalmente le donazioni tra genitori e figli: il genitore dona la casa al figlio ma continua a viverci. La riserva di usufrutto è consentita dalla legge per cui il donante cede in anticipo la proprietà dell'abitazione ma tiene per sé l'usufrutto il quale si estinguerà alla morte del genitore o in base ad un altro termine stabilito in fase contrattuale. Chi si riserva l'usufrutto può godere del bene e quindi può viverci o percepire eventualmente l'affitto se l'immobile viene concesso in locazione.

Donazione immobile: chi paga le tasse? Chi eredita la casa donata?Nel caso di donazione immobiliare ad un figlio, gli altri possono avanzare pretese? Per legge, dopo la morte del donante, se l'eredità riconosciuta agli altri figli non rientra nella quota di legittima (porzione dei beni ereditari che per legge deve essere riservata a favore del coniuge e dei discendenti), questi possono far valere le proprie ragioni dinnanzi ad un giudice. Si tratta di una questione molto complicata, perchè ad esempio è possibile che chi compra una casa che era stata ricevuta in donazione dal precedente proprietario, possa ricevere una legittima richiesta di "rimborso" da parte degli eredi del donante: nella guida Polizza Casa per Immobile di Provenienza Donativa: una Tutela dalla Rivalsa degli Eredi tutti i dettagli.

Ricordiamo che se un immobile viene acquistato dai genitori per essere intestato direttamente al figlio di parla di donazione indiretta.

Donazione immobile: chi paga l'Imu?

Abbiamo visto che le imposte sui beni donati devono essere versate dal donatario, ma chi versa l'Imu? Nel caso in cui venga donato il diritto di proprietà (usufrutto e diritto di abitazione) allora la tassa sulla casa deve essere versata dal donatario a partire dalla data in cui viene stipulato l'atto di donazione. Se viene donata la sola nuda proprietà, l'Imu continua ad essere dovuta dal donatario: l'imposta municipale unica grava infatti sugli immobili dei quali si è proprietari o sui quali si possiede un diritto reale (uso, usufrutto, abitazione, superficie).

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