28 aprile 2017

Mutui Agevolati per Famiglie, Giovani, Precari, Disabili: Due Possibilità per Acquisto e Ristrutturazione Casa

Come accedere alle agevolazioni per mutuo prima casa del Fondo di Garanzia e del Plafond Casa per acquisto e lavori di riqualificazione energetica.
Attualmente sono disponibili due possibilità per un mutuo agevolato con finalità di acquisto casa o di lavori per riqualificazione energetica: la prima è statale e gestita dal Consap, che tramite il Fondo di Garanzia per la Prima Casa concede alla banca a cui il cliente si rivolge una garanzia nella misura del 50% della quota capitale richiesta, mentre la seconda deriva dalla convenzione firmata nel 2013 dall'ABI (Associazione Bancaria Italia) e dalla Cassa Depositi e Prestiti che hanno creato il Plafond Casa per l'erogazione di mutui a condizioni più vantaggiose di quelle normalmente sul mercato. Ai mutui garantiti dal Fondo di Garanzia possono accedere le giovani coppie, i lavoratori precari under 35, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, chi vive in una casa popolare, mentre ai mutui agevolati del Plafond Casa possono accedere le giovani coppie, le famiglie numerose con almeno tre figli a carico, le famiglie con disabili. Sussistono poi diversi requisiti e diverse condizioni per l'uno e per l'altro, di cui rendiamo conto in questa guida dettagliata su entrambi.

Il Fondo di Garanzia governativo per mutui acquisto e ristrutturazione casa, la cui gestione è affidata alla Consap Spa (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), è attivo anche per il 2017: è in pratica una garanzia che lo Stato dà alle banche per mutui agevolati richiesti per acquistare o ristrutturare casa ma anche per l'accrescimento dell'efficienza energetica dell'immobile. La priorità è data ai giovani e alle famiglie, ci sono condizioni più favorevoli per certe categorie e non è stabilito alcun limite di reddito, ci sono invece precise indicazioni da rispettare sul finanziamento e sull'immobile oggetto di acquisto, ristrutturazione o riqualificazione energetica.
NB: anche se il nome ufficiale comprende il termine "prima casa", in realtà il Fondo di Garanzia è indirizzato all'acquisto di immobile residenziale da adibire ad abitazione principale. La differenza tra prima casa e abitazione principale è importante a livello legale e fiscale, anche se nella maggioranza dei casi nella realtà le due situazioni coincidono.

Requisiti di accesso al Fondo di Garanzia Mutui acquisto e ristrutturazione casa: chi può accedervi - Hanno priorità di accesso al Fondo i genitori single con figli minori a carico, le giovani coppie sposate o le coppie di fatto da almeno due anni, i giovani sotto i 35 anni di età con contratto di lavoro atipico di cui all’articolo 1 della legge 28 giugno 2012, n.92, chi vive in case popolari.

E' importante sapere che, a differenza di altre agevolazioni, non c'è un tetto massimo di reddito ISEE, e dunque non c'è alcun vincolo per l'adesione al fondo, se non quelli relativi all'immobile e al mutuo spiegati più sotto. Dunque "chi prima arriva bene alloggia" è il caso di dire, con precedenza come detto alle categorie su menzionate: si va ad esaurimento fondi, quindi gli interessati non perdano tempo.

Vi sono precisi requisiti del mutuo per accedere al Fondo di Garanzia:
  • il finanziamento non deve superare i 250.000€ ed essere un mutuo acquisto casa oppure un mutui acquisto + ristrutturazione e/o riqualificazione energetica
  • l'abitazione non deve essere accatastata come immobile di lusso o pregio, deve quindi rientrare nelle categorie A1, A8 e A9 e deve essere preferibilmente di classe energetica A, B o C
  • il mutuatario non deve possedere altri immobili ad uso abitativo, ad esclusione di quelli derivanti da successione a causa di morte, in uso a titolo gratuito per genitori o fratelli.
  • la Banca d'Italia precisa che il Fondo può garantire anche mutui fino al 100% del valore immobiliare se ci sono le garanzie necessarie per questo tipo di finanziamenti, altrimenti il massimo è il classico 80% di loan to value
agevolazioni mutui prima casa per famiglie, giovani, precari, disabiliLa stessa Consap Spa accantona una somma a coefficiente di rischio pari almeno al 10% della richiesta di finanziamento e la garanzia offerta dal Fondo è massimo il 50% della quota capitale del mutuo casa. La garanzia statale del Fondo scatta quando il mutuatario è in difficoltà economica e non riesce a pagare la rata del mutuo coprendo per massimo tre anni la quota capitale, mentre gli interessi rimangono a carico del mutuatario. Il mutuatario dovrà restituire l'importo pagato al Fondo, aumentato degli interessi che maturano dal giorno del finanziamento fino alla data del rimborso e delle spese sostenute per il recupero.

Tassi di interesse dei mutui agevolati erogati col Fondo di Garanzia - E' stabilito che solo per i genitori single con figli minori a carico, le giovani coppie sposate o le coppie di fatto da almeno due anni, i giovani sotto i 35 anni di età con contratto di lavoro atipico, chi vive in case popolari, gli interessi del finanziamento non devono superare i tassi medi rilevati dal Ministero dell'Economia; per le altre categorie l'unico limite è ovviamente il tasso di usura: nella prima versione del Fondo c'era per tutti un tetto massimo dell'1.5% che essendo però troppo basso per le banche faceva sì che ben pochi istituti erogassero mutui agevolati nell'ambito di questa iniziativa

Le banche oltre l'ipoteca non devono chiedere ulteriori garanzie non assicurative -tipo la fidejussione- ma possono domandarne invece di assicurative. Stesse identiche regole per mutui erogati da mediatori creditizi.

Le banche non sono obbligate ad aderire al Fondo di Garanzia ed erogare questi mutui agevolati: gli aspiranti mutuatari possono rivolgersi ad una delle banche aderenti al Fondo Garanzia Mutui che potete trovare in questo link (elenco sul sito della Consap), la quale invia la domanda di ammissione al Fondo alla Consap.

La domanda di ammissione al Fondo di Garanzia Mutui Casa (qui potete scaricare il modulo di domanda) deve contenere la dichiarazione sostitutiva di certificazione e di atto di notorietà riguardo al possesso dei requisiti e delle eventuali priorità; dal momento del ricevimento la Consap ha a disposizione 20 giorni per dare risposta alla banca o alla finanziaria e comunicare se concederà o rifiuterà la garanzia statale, la cui efficacia decorre in via automatica dalla data di erogazione del mutuo.
Prima di passare ai mutui agevolati del Plafond Casa, vi ricordiamo che nella dichiarazione dei redditi potete accedere alle detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo e alle detrazioni fiscali per i lavori di riqualificazione energetica.
Finalità dei mutui agevolati del Plafond Casa e requisiti di accesso - Anche il Plafond Casa gestito dall'ABI e dalla Cassa Depositi e Prestiti eroga mutui per acquisto casa (con priorità all'acquisto dell'abitazione principale), per lavori di riqualificazione energetica o per acquisto + lavori di riqualificazione energetica ma possono accedervi diversi soggetti rispetto a quelli a cui è indirizzato il Fondo di Garanzia:
  • giovani coppie, sposate o conviventi da almeno 2 anni, con uno dei due componenti con meno di 35 anni e l'altro con meno di 40
  • famiglie numerose con almeno tre figli a carico
  • famiglie con almeno una persona disabile ai sensi della Legge 104 del 5 febbraio 1992
Questi i limiti di importo finanziato col mutuo in base alla finalità per il quale lo si richiede:
  • 100mila euro per lavori di ristrutturazione con accrescimento dell'efficienza energetica
  • 250mila euro per acquisto di immobili residenziali (essendo limitati i fondi a disposizione di ogni banca, si dà precedenza agli acquisti per abitazione principale e di immobili in classe energetica A, B o C
  • 350mila euro acquisto con anche ristrutturazione per accrescimento dell'efficienza energetica sulla stessa abitazione
Domanda di mutuo agevolato col Plafond Casa - Innanzi tutto verificate nell'elenco ufficiale delle banche aderenti al Plafond Casa quali istituti aderiscono all'iniziativa, poi recatevi presso quella a cui pensate di rivolgervi per verificare le condizioni proposte perchè, come precisato sul sito della Cassa Depositi e Prestiti:
"Le banche garantiscono l’accesso ai propri processi di istruttoria a tutti i beneficiari sull'intero territorio nazionale, senza alcuna discriminazione... Ciascuna banca deve fornire adeguata pubblicità all’iniziativa, sia nelle proprie  filiali che attraverso la diffusione cartacea e/o via web di appositi spazi informativi... Le banche sono, altresì, tenute ad informare la clientela dell’esistenza e delle condizioni dei prodotti che si avvalgono della provvista CDP."
Dopo di che dovrete compilare il modulo di richiesta che va richiesto in banca, ma sappiate che non è automatico che venga concesso il mutuo perchè non ci sono requisiti che, se rispettati dal richiedente, obbligano la banca alla concessione del finanziamento. Infatti viene specificato, sempre sul sito della Cassa Depositi e Prestiti, che:
"Se necessario, al fine della concessione del finanziamento, le Banche possono richiedere ulteriori informazioni ai beneficiari... L’istruttoria, i termini e le condizioni del finanziamento sono negoziati e determinati dalle banche in autonomia, senza influenza alcuna da parte di CDP: le banche, infatti, esaminano le richieste e deliberano l’eventuale concessione del finanziamento con la contestuale assunzione del rischio."
Condizioni economiche dei mutui agevolati del Plafond Casa - Va detto che le banche hanno un certo margine di manovra per proporre condizioni differenti, comunque in linea generale la durata del rimborso varia tra 10 e 30 anni a seconda della finalità e dell'importo concesso, il tasso di interesse può essere variabile parametrato all'Euribor oppure fisso parametrato all'Eurirs ma in entrambi i casi ridotto di qualche punto (NB: in caso di tassi di interesse dei mutui negativi, come negli ultimi anni succede per l'Euribor, le banche possono applicarlo comunque pari a zero e dunque il TAN essere determinato dal solo spread bancario), le spese di istruttoria devono essere ridotte rispetto alle normali offerte di mutuo.

Importante: i mutui agevolati del Plafond Casa sono esenti dall'imposta sostitutiva, dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché ogni altro tributo o diritto ai sensi dell’articolo 5, comma 24, del Decreto Legge n. 269/2003, convertito con modificazioni dalla Legge n. 326/2003.

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