26 maggio 2017

Cedolare Secca: Come Funziona il Regime Fiscale Agevolato per i Redditi da Locazione Immobiliare

Vantaggi e svantaggi della cedolare secca, quali sono le aliquote, su quali contratti di affitto si può applicare, come pagare e altro ancora - guida aggiornata al 2017
Chi ha un'immobile ad uso abitativo che dà in locazione, ovvero in affitto ad un inquilino, può decidere di pagare le tasse sui redditi da affitto con la cedolare secca, un particolare tipo di regime fiscale agevolato con aliquote inferiori a quella dell'Irpef. Dunque con la cedolare secca si pagano meno tasse? Sul reddito derivante da locazione immobiliare senz'altro sì, ma attenzione: per essere sicuri di avere vantaggi scegliendo la cedolare secca occorre farsi calcoli precisi, perchè ad esempio tale reddito esce dalle deduzioni e detrazioni fiscali in dichiarazione dei redditi, che diventano meno vantaggiose, ma resta nel calcolo dell'ISEE. Ma c'è parecchio da spiegare sulla cedolare secca, anche come pagare e calcolare la rata di acconto e di saldo.

Aliquote della cedolare secca - Il regime fiscale della cedolare secca è disponibile per i proprietari di immobili ad uso abitativo ed è un regime agevolato in quanto l'aliquota applicata ai redditi derivanti da locazione immobiliare è del 21%, che però scende al 10% in caso di affitto a canone concordato per immobili in Comuni con carenze di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa e, a prescindere dal tipo di contratto di affitto, nei Comuni nei quali sia stato deliberato lo stato di emergenza in seguito a calamità (per i redditi 2018 salirà al 15% se non ci saranno modifiche).

Conviene la cedolare secca? Si paga di meno? - Il proprietario di casa può utilizzare il regime fiscale della cedolare secca per pagare meno tasse sui redditi derivanti dall'affitto di immobili ad uso abitativo, dato che escono dal calcolo dei redditi assoggettabili ad Irpef e su di loro si paga un'aliquota più bassa. Ma attenzione: le aliquote della cedolare secca si calcolano sul 100% di quanto il proprietario incassa, mentre l'aliquota Irpef si applica al 66.5% di quanto incassato con canone concordato e al 95% di quanto incassato con canone libero. Inoltre il reddito assoggettato a cedolare secca esce dal calcolo del totale per detrazioni e deduzioni fiscali, dunque non rientra nella possibilità di riduzione come i redditi assoggettati a Irpef. Inoltre resta comunque nei redditi per il calcolo dell'ISEE.

Tra i vantaggi della cedolare secca anche il non pagare le addizionali comunali e regionali, inoltre optando per questo regime agevolato al momento della firma del contratti di affitto con l'inquilino non si versano imposta di registro e imposta di bollo, le quali di solito si pagano per prorogare, risolvere o registrare il contratto di affitto: l'imposta di registro si paga invece in caso di rinuncia alla cedolare secca da parte del locatore, che può avvenire ogni anno del contratto di affitto successivo a quello in cui si accede al regime agevolato.

Insomma, per capire se effettivamente si ha un vantaggio ad accedere alla cedolare secca occorre farsi bene i propri conti.

Su quali immobili si può richiedere la cedolare secca - Rientrano nella cedolare secca i redditi da locazione di immobili di categoria catastale compresa tra A1 e A11, ad esclusione di A10 (ovvero studi privati e uffici). Gli immobili e le relative pertinenze devono essere affittati ad uso abitativo. Le pertinenze (box auto/cantine) possono essere affittate sia congiuntamente alla casa locata sia successivamente con contratto di locazione separato, ma le parti coinvolte devono essere le stesse e bisogna sottolineare l'esistenza del vincolo di pertinenza con la casa già affittata.

come funziona la cedolare secca per i redditi da locazioneChi può chiedere la cedolare secca - Questo regime agevolato può essere richiesto solo da persone fisiche che detengono il diritto di proprietà o di usufrutto (diritto reale di godimento) dell'immobile il quale deve essere locato ad uso abitativo: questo esclude dal regime fiscale della cedolare secca gli immobili affittati per esercitare arti o professioni oppure attività di impresa.

Se l'immobile locato è in possesso di più proprietari, anche un solo comproprietario può richiedere il regime della cedolare secca: ogni contitolare può chiedere il regime facoltativo solo sulla propria parte di canone incassato e gli altri comproprietari possono non aderirvi, ma dovranno comunque versare l'imposta di bollo e di registro.
Leggi anche - Cedolare Secca per Affitto Porzione di Immobile: Come Funziona, Chi può Usufruirne
Si può richiedere la cedolare secca sia alla firma del contratto di affitto sia in un secondo momento: se richiesto successivamente bisogna pagare le imposte di bollo e di registro e non possono essere rimborsate.

Nella dichiarazione dei redditi con il Modello 730 o Redditi (ex Unico) bisogna comunque indicare i redditi assoggettati alla cedolare secca: li si indica nel "quadro B Redditi dei fabbricati e altri dati" del 730, nel "quadro RB - Redditi dei fabbricati" del Redditi.

Con la cedolare secca non è possibile aggiornare il canone di locazione quindi la somma percepita per l'affitto deve rimanere invariata (anche se nel contratto è indicato diversamente) e non bisogna applicare neanche la variazione Istat.

Il regime fiscale della cedolare secca può essere revocato dal proprietario dell'immobile ogni anno successivo a quello della richiesta ed entro 30 giorni dal termine della scadenza annuale (pagando l'imposta di registro), si considera valido per tutta la durata del contratto di affitto e può essere prolungato. In caso di revoca della cedolare secca bisogna aspettare un anno per poterla richiedere nuovamente.

Come si paga la cedolare secca - Posto che, come detto sopra, i redditi da locazione immobiliare assoggettati a cedolare secca vanno comunque indicati nella dichiarazione dei redditi ma escono dal calcolo del reddito assoggettato all'Irpef, il pagamento della cedolare secca segue le regole dell'Irpef. Dunque normalmente si paga in due rate, una di acconto sulla base di quanto effettivamente pagato l'anno prima, ed una a saldo per completare il pagamento su base definitiva. Dal 2017 la data per il pagamento della rata di acconto Irpef e cedolare secca passa dal 16 giugno al 30 giugno (o 31 luglio con maggiorazione dello 0,40%), mentre per la seconda rata di saldo resta la data del 30 novembre.

L'acconto della cedolare secca è pari al 95% dell'imposta dovuta per i redditi da affitto maturati l'anno precedente: per il primo anno in cui si è optato per tale regime fiscale agevolato non è quindi dovuto in quanto non c'è la base imponibile su cui calcolarlo (ovvero: se avete optato per la cedolare secca nel 2016, quell'anno non avrete pagato, dovete fare i calcoli per pagare nel 2017). Inoltre non è dovuto se la cedolare secca da pagare, sempre riferita ai redditi da affitto maturati l'anno precedente, non supera 51.65€.
Se l'acconto della cedolare secca è inferiore a 257.52€ si paga in una sola rata entro il 30 novembre (ad esempio, se avete optato nel 2016 per la cedolare secca allora dovete pagare l'acconto entro il 30 novembre 2017), se invece supera tale soglia allora si deve pagare una prima rata, pari al 40% di quanto dovuto come acconto (ribadiamo che l'acconto è pari al 95% del totale della cedolare secca), entro il 30 giugno (oppure entro il 31 luglio con una maggiorazione del 40%) ed una seconda rata entro il 30 novembre per il restante 60%. Il saldo va versato entro il 30 giugno dell'anno successivo, oppure entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0.40%.
Il pagamento di acconto e saldo della cedolare secca si fa con F24, questi i codici-tributo nella sezione Erario:
  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
Next
This is the most recent post.
Post più vecchio

Nessun commento: