11 luglio 2017

Agevolazioni Acquisto Prima Casa e Sostituzione Immobiliare

Agevolazione fiscale per acquisto casa anche se si è ancora in possesso della vecchia (sostituzione immobiliare).
Dal 2016 è più semplice cambiare la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali già usufruite perchè si può comprare il nuovo immobile mentre si è ancora in possesso del vecchio, a condizione che questo venga alienato entro un anno (venduto o anche ceduto a titolo non oneroso). Si tratta di agevolazioni per la "sostituzione immobiliare" introdotte con l'art. 1 comma 55 della Legge di Stabilità 2016 (Legge 28/12/2015 n. 208), il cui scopo è favorire le compravendite di immobili.

Con le agevolazioni introdotte per la sostituzione immobiliare, chi compra un immobile usufruendo del bonus prima casa (imposta di registro con aliquota del 2%, imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna, imposta sostitutiva dello 0,25% sul mutuo, Iva al 4% in caso di acquisti da imprese costruttrici) e desidera acquistare una nuova abitazione, può continuare ad avvalersi delle agevolazioni fiscali a patto che il vecchio immobile per il quale si è già ottenuto il beneficio fiscale venga venduto entro un anno dal nuovo rogito.

In precedenza era obbligatorio vendere o alienare a titolo oneroso l'immobile classificato come prima casa (cosa che tra l'altro poteva portare al pagamento di quanto risparmiato col precedente acquisto), per poter accedere nuovamente al regime fiscale agevolato per acquisto prima casa. Ora invece è possibile comprare con regime agevolato un'altra prima casa, ma si deve vendere entro un anno la precedente.

In altre parole, se avete comprato con le agevolazioni prima casa potete vendere l'immobile e continuare ad usufruire del bonus fiscale sul nuovo acquisto, ma il primo immobile deve essere alienato entro un anno dal nuovo atto notarile.

La Legge di Stabilità 2016 parla solamente di alienazione, quindi si può anche cedere la casa a titolo non oneroso, ovvero l'agevolazione fiscale può essere usufruita anche in caso di donazione immobiliare dell'immobile.
sostituzione immobiliare per prima casa, le agevolazioni fiscaliAttenzione al credito d'imposta - Normalmente, vendendo l'immobile classificato come prima casa per poi comprarne un altro sempre come prima casa, si può scomputare dall'imposta da pagare per il nuovo acquisto quella già pagata in precedenza. La legge originaria indica appunto la sequenza "vendita precedente immobile - acquisto nuovo immobile" ma appare ovvio, e in via interpretativa l'Agenzia delle Entrate si è dimostrata disponibile, che con le novità sul bonus prima casa con sostituzione immobiliare introdotte con l'art. 1 comma 55 della Legge 28/12/2015 n. 208 (Legge di Stabilità) il credito d'imposta sia anche nel caso di sequenza invertita.

Per quanto riguarda gli altri requisiti per avere diritto all'agevolazione prima casa, rimangono tutti identici:
  • chi compra non deve possedere (anche in comunione di beni) altri immobili nello stesso Comune dove si acquista
  • è necessario risiedere nel Comune dove si trova la casa o trasferirvi la residenza entro 18 mesi dal rogito
  • escluse le abitazioni di lusso ovvero le case rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

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