25 luglio 2017

Contratto di Locazione Transitorio, Abitativo o Commerciale: Caratteristiche e Vincoli

Il contratto di locazione transitorio, o affitto temporaneo, ha durata massima di 18 mesi e può essere rinnovato.
Il contratto di locazione transitorio (affitto temporaneo è il termine di uso più comune), disciplinato dalla legge n° 431 del 9 dicembre 1998, è una particolare forma affitto che consente al proprietario di un immobile di affittarlo per un periodo inferiore rispetto ai tradizionali contratti a canone concordato o libero che hanno una durata che non può essere inferiore rispettivamente a 3 e a 4 anni. Il contratto di locazione transitorio può essere ad uso abitativo o commerciale, viene stipulato generalmente nel caso in cui vi sia una necessità momentanea da parte del locatore o dell'inquilino di affittare l'immobile (tipico è il contratto di affitto temporaneo per studenti): in ogni caso è necessario specificare la natura dell'esigenza transitoria in una specifica clausola. Il contratto deve essere inoltre integrato dalla documentazione comprovante questa particolare esigenza poichè l'assenza di tali condizioni, potrebbe confermare l'elusione del limite legale di durata previsto per i contratti ordinari.

Nello specifico, se è il locatore ad avere la necessità di affittare l'immobile per un breve periodo è obbligato ad avvisare l'inquilino prima della scadenza del contratto che intende confermare la breve durata che è stata concordata, in caso di mancato avviso l'affittuario può continuare ad usufruire dell'immobile e  deve essere sottoscritto un contratto ordinario a canone libero con una durata di 4 anni più altri 4 anni eventualmente rinnovabili.

contratto di locazione transitorioPer poter individuare in modo corretto le norme che regolano i contratti di locazione transitoria ed individuare quindi le esigenze del locatore o dell'affittuario è bene affidarsi alle organizzazioni dei proprietari di immobili e degli inquilini più rappresentative.

Durata del contratto di locazione transitorio - Il contratto di affitto transitorio, come specificato nel decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, deve avere una durata compresa tra i 30 giorni e i 18 mesi, quindi in caso di durata inferiore  o superiore la clausola è nulla e vengono applicate in modo automatico la durata minima di un mese per i contratti della durata inferiore a questi e massima di 18 mesi se nel contratto viene specificata una durata superiore.

Cedolare secca per contratto di locazione transitorio ad uso abitativo - Come per i contratti di affitto ordinari, anche chi stipula un affitto temporaneo ad uso abitativo, se persona fisica,  ha la possibilità di scegliere di pagare l'imposta sostitutiva dell’Irpef ad aliquota fissa, ovvero può optare per il cosiddetto regime della cedolare secca: è sì vero che l'aliquota è solo del 21% sul 100% del reddito generato dall'immobile affittato (10% per il canone concordato se a particolari condizioni), ma occorre prestare molta attenzione perchè ci possono essere vari svantaggi, come spiegato dettagliatamente nella nostra guida completa alla cedolare secca.

Rinnovo del contratto di locazione transitorio - Trascorsi i termini specificati sul contratto, nè il locatore nè l'affittuario hanno l'obbligo di effettuare alcuna comunicazione ed il rapporto si conclude. Se ancora sussistono le cause di transitorietà, le parti possono scegliere se proseguire con la forma transitoria e questo può avvenire solo nel caso venga comunicata l'eventuale possibilità al locatore e quest'ultimo non la neghi in modo esplicito. Se ciò avviene dovrà essere stipulato un contratto ordinario della durata di 4 anni più altri 4 eventualmente rinnovabili.

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