20 luglio 2017

Tasse per Acquisto Casa: Iva e Imposte, Bonus Prima Casa e Detrazioni

Tasse da pagare per acquisto casa, agevolazioni e detrazioni per prima casa e abitazione principale.
Quando si compra una casa ci sono tasse da pagare nella forma di IVA, imposta di registro e imposta catastale, ma in caso di acquisto di un immobile destinato a prima casa sono state confermate anche per il 2017 le agevolazioni fiscali del bonus prima casa sulle imposte applicate alla compravendita. Inoltre è stata confermata la detrazione del 50% dell'IVA per l'acquisto di immobili ad uso residenziale di classe energetica A e B, valida anche per l'acquisto di prima casa col bonus su Iva e imposte. Vediamo dunque in questa guida l'attuale normativa sulle tasse che si pagano quando si acquista una casa e le agevolazioni ora in vigore: le imposte variano in base al venditore il quale può essere un'impresa di costruzione o un privato ma anche se l'immobile è considerato di lusso. Spieghiamo anche la differenza tra abitazione principale e prima casa, fondamentale a livello legale e fiscale ma anche per l'accesso alle agevolazioni sui mutui.

Definizione di abitazione principale e di prima casa, requisiti per le agevolazioni fiscali - Ovviamente "prima casa" non indica il primo immobile che si acquista. La definizione di abitazione principale a fini IMU è la seguente:
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. [D. L. 6 dicembre 2011 n. 201 - Comma 3]
La residenza e la dimora nell'immobile sono fondamentali e infatti con residenza in una città ma dimora in altra città, non si può più considerare abitazione principale. Invece la definizione di prima casa che dà diritto alle agevolazioni su Iva e imposte in caso di acquisto è la seguente:
L'immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (lavoro o studio) oppure, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende (in cui ha sede il datore di lavoro) oppure, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano (su un qualsiasi Comune italiano). La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto.
Chiarire la differenza tra abitazione principale e prima casa è fondamentale: è sì vero che per molti acquirenti, in specie le "famiglie", è alquanto diffuso che abitazione principale e prima casa siano la stessa cosa, ma ai fini legali e fiscali non lo sono. Ci possono essere svariati motivi per i quali un immobile ad uso residenziale sia comprato come prima casa ma non risulti poi essere abitazione principale, come del resto può essere che l'immobile comprato sia la propria abitazione principale ma non prima casa. E' importante aver chiaro tutto ciò non solo per quel che riguarda tasse e imposte, ma anche perchè le banche erogano normalmente "mutui acquisto prima casa o seconda" e perchè sono disponibili già da anni le agevolazioni sui mutui per comprare l'abitazione principale come anche il Fondo di Solidarietà per la Sospensione del Mutuo, accessibile in caso di difficoltà col rimborso del mutuo per acquisto di prima casa adibita ad abitazione principale

Dunque per il bonus prima casa non è richiesta la residenza nell'immobile, ma solo nel Comune ove sorge l'immobile, in alcuni casi neanche questo. Tuttavia occorre rispettare altri requisiti, nel senso che l'acquirente, per poter usufruire di questi sconti sulle tasse da pagare per l'acquisto della prima casa, non deve:
  1. essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di altra abitazione in proprietà o in usufrutto nel Comune in cui sorge la casa comprata
  2. essere titolare, anche in regime di comunione legale e/o solo per quote, su tutto il territorio nazionale di altra abitazione in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà, acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni prima casa
In realtà a riguardo del punto 2. è stata introdotta una novità dal 1 gennaio 2016, confermata anche per il 2017 tramite una proroga (non si sa sarà ancora valida per il 2018), che consente di usufruire lo stesso del bonus prima casa anche se già usufruito per un precedente acquisto, basta vendere entro i tempi previsti il precedente immobile: nella guida Agevolazioni prima casa e sostituzione immobiliare tutte le informazioni.

quali tasse si pagano quando si compra casa, agevolazioni e detrazioniSi può fruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa anche per la compravendita delle pertinenze dell'immobile se le stesse vengano destinate in modo durevole a servizio dell'immobile per il quale si è fruito delle imposte ridotte. Le pertinenze devono rientrare nelle categorie catastali C2 (cantina), C6 (box auto) o C7 (tettoia).

Per accedere alle agevolazioni sulle tasse di acquisto, che ricordiamo essere l'Iva o l'imposta di registro, l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria, l'immobile non deve essere considerato di lusso, ovvero non deve essere nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (palazzi di pregio artistico o storico o castelli). Le agevolazioni fiscali per acquisto prima casa spettano per le categorie catastali:
  • A2 abitazioni di tipo civile
  • A3 abitazioni di tipo economico
  • A4 abitazioni di tipo popolare
  • A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A6 abitazioni di tipo rurale
  • A7 abitazioni in villini
  • A11 abitazioni ed alloggi tipici del luogo
Tasse da pagare per acquisto casa: schema completo - Vediamo dunque tutti i possibili casi e quanto si paga di Iva e imposte varie, con o senza bonus prima casa, da privato oppure da impresa costruttrice o si ristrutturazione. NB: con "acquisto prima casa" si intende che tutti i requisiti su indicati sono rispettati e si può accedere al bonus per imposte ridotte.

Acquisto prima casa da privato:
  • Iva esente
  • imposta di registro del 2%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro
Acquisto prima casa da impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori:
  • Iva del 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro
Acquisto prima casa da impresa costruttrice o di ristrutturazione dopo 5 anni dalla fine dei lavori (impresa che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad Iva):
  • Iva del 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro
Acquisto prima casa da impresa non costruttrice, oppure da impresa costruttrice o di ristrutturazione dopo 5 anni dalla fine dei lavori che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad Iva:
  • Iva esente
  • imposta di registro del 2%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro
Acquisto di immobile residenziale non prima casa da privato oppure da impresa non costruttrice, oppure da impresa costruttrice o di ristrutturazione dopo 5 anni dalla fine dei lavori senza assoggettare l’operazione ad Iva:
  • Iva esente
  • imposta di registro del 9%
  • imposta ipotecaria di 50 euro
  • imposta catastale di 50 euro
Acquisto di immobile residenziale non prima casa impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori con operazione assoggettata all'Iva:
  • Iva del 10%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro
In caso di acquisto di immobile di lusso nelle categorie catastali A1, A8, A9, l'Iva è al 22%.

L'imposta di registro non può essere inferiore a 1000€, anche se comunque si potrebbe dover versare di meno per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della prima casa o dello scomputo dell'imposta proporzionale già versata sulla caparra se è stato registrato il contratto preliminare.

Quando si perdono le agevolazioni sulle imposte per acquisto prima casa, sanzioni previste - Nei seguenti casi le agevolazioni decadono e dunque si dovrà pagare quanto risparmiato più gli interessi e una sanzione del 30% dell'importo pieno delle imposte stesse (non vale ovviamente per le detrazioni fiscali per acquisto di immobili residenziali in classe energetica A o B):
  • si dichiara il falso nelle dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto
  • l'abitazione è venduta o donata prima di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non si compri un altro immobile o lo si abbia a titolo gratuito, da adibire in tempi "ragionevoli" a propria abitazione principale (non vale il solo compromesso perchè non è un atto di trasferimento dell'immobile)
  • se si compra un nuovo immobile ad uso abitativo ma entro un anno dall'acquisto non viene venduto quello già posseduto e acquistato con le agevolazioni prima casa: è il caso già su citato di sostituzione immobiliare a cui vi rimandiamo per tutti i dettagli
  • entro 18 mesi dall'acquisto non viene spostata la residenza nel Comune dove sorge l'immobile
Invece il bonus prima casa per imposte agevolate si mantiene in questi casi (non si deve pagare quanto risparmiato, interessi e sanzioni) se entro un anno dalla vendita o donazione dell'immobile:
  • si costruisce un altro immobile su un terreno di cui si è già proprietari quando si cede il precedente, acquistato con le agevolazioni
  • si compra un terreno ed entro l'anno si inizia la costruzione di un immobile da adibire ad abitazione principale non di lusso (è sufficiente che la struttura abbia rilevanza urbanistica, sia cioè comprensiva di mura perimetrali delle singole unità e completata la copertura)
  • si compra un immobile all'estero e si può dimostrare che è stato adibito a dimora principale
Chiarimenti forniti nel corso del tempo dall'Agenzia delle Entrate per evitare di pagare le sanzioni o pagarne di ridotte:
  • si può domandare la riliquidazione dell'imposta se non sono trascorsi i 18 mesi e non si può / non si vuole più trasferire la residenza come dichiarato, facendo domanda di revoca della dichiarazione formulata nell'atto di acquisto presso l'ufficio dove l'atto è stato registrato, e anche se avendo alienato l'immobile prima che siano passati 5 anni dalla compravendita, entro i 12 mesi previsti si dichiara di non voler / non poter comprarne un altro da adibire ad abitazione: si pagherà il resto delle imposte e gli interessi ma non la sanzione
  • si può domandare il ravvedimento operoso se sono trascorsi i 18 mesi senza che sia stata trasferita la residenza secondo le modalità per i vari casi su indicati e non sia stata chiesta la revoca, e anche se avendo alienato l'immobile prima che siano passati 5 anni dalla compravendita si lascia passare l'anno senza aver comprato un altro immobile e non si è fatta la dichiarazione: ovviamente non devono essere ancora state notificate le sanzioni, si pagherà il resto delle imposte, gli interessi ma sanzioni ridotte
Tasse e Iva per acquisto immobili ad uso abitativo: note importanti - Alcune specificazioni e chiarimenti da tenere sempre in considerazione:
  • Cessioni in regime di Iva: la compravendita di un immobile residenziale è in genere soggetto ad Iva se l'limpresa è costruttrice o ristrutturatrice, invece se è un'impresa diversa allora si applica l'imposta di registro. Nel caso di applicazione dell'Iva, può essere Iva su opzione in caso di cessione dopo 5 anni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione edilizia ed urbanistica, restauro, risanamento conservativo (o per cessioni di alloggi sociali effettuate da qualsiasi impresa) e va dichiarata dal venditore nell'atto, oppure Iva obbligatoria in caso di cessione entro i 5 anni dal termine dei lavori di costruzione, ristrutturazione edilizia ed urbanistica, restauro, risanamento conservativo
  • Si utilizza il sistema del prezzo-valore, cioè si assume il valore catastale come base imponibile per il calcolo di imposte di registro, ipotecarie e catastali, quando la compravendita è -a favore di un privato -di un immobile ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze -chi vende deve essere un privato o un'impresa che opera in regime di esenzione d'Iva -il tutto va dichiarato nell'atto di compravendita e richiesto al notaio; se la vendita della casa è soggetta ad Iva allora le imposte si calcolano sul prezzo pattuito e dichiarato (attenzione perchè l'Agenzia delle Entrate può rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al "valore normale" del bene)
  • se viene applicato il sistema del prezzo-valore c'è una riduzione degli oneri notarili del 30%: è dunque ovvio che la scelta di calcolo, quando possibile, dipende da un'attenta analisi dei costi in entrambi i casi
  • se si compra casa da adibire ad abitazione principale è possibile avere una detrazione Irpef del 19% sui compensi pagati agli intermediari immobiliari, fino ad un massimo di 1000€, divisibile tra i comproprietari in caso di comproprietà
Detrazioni fiscale sull'Iva per acquisto di immobile ad uso residenziale in classe energetica A o B, comprato da impresa costruttrice - Tramite la Legge di Stabilità 2016 è stato introdotto uno sgravio fiscale pari al 50% dell'Iva sul prezzo di acquisto per chi compra unità abitative di classe energetica alta: inizialmente valeva solo per il 2016, poi è stata prorogata a tutto il 2017, non si sa ancora se anche per il 2018. Gli acquirenti possono detrarre dall'Irpef, l'imposta sul reddito delle persone fisiche, il 50% dell'Iva pagata all'impresa costruttrice o ristrutturatrice: come spiegato dall'Agenzia delle Entrate occorre che l'immobile sia acquistato entro il 31 dicembre 2017 e che l'Iva sia stata pagata nel periodo 2016/17 in quanto vale il "principio di cassa". Non si possono portare in detrazione gli acconti pagati nel 2015 anche se il rogito poi risulta nel 2016, sì invece gli acconti pagati nel 2016 se il rogito poi è del 2017 (nel caso l'agevolazione venisse prorogata anche per il 2018, il tutto varrebbe anche per gli acconti 2017).

Questa detrazione sull'Iva vale anche nei casi di acquisto di prima casa per cui valgono le agevolazioni su Iva e imposte di cui sopra.

IMPORTANTE: si richiede che l'immobile sia destinato ad uso residenziale ma non che sia classificato come prima casa o adibito ad abitazione principale del proprietario, dunque vale anche per le seconde case e per le case destinate a locazione residenziale (affitto).

Per questi ultimi casi va detto che ci sono anche apposite detrazioni fiscali per chi compra case da affittare, detrazioni che tra i requisiti di accesso richiedono che l'immobile sia in classe energetica A o B, come l'agevolazione sull'Iva che stiamo trattando: si tratta di detrazioni ben più elevate che una riduzione del 50% dell'Iva, ma i requisiti di accesso sono più numerosi e vincolanti. Dunque si può dire che se non potete accedere a queste, potete più probabilmente avere almeno la detrazione sull'Iva (le due detrazioni non sono cumulabili).

Si ha diritto alla detrazione sull'Iva anche se l'immobile è stato costruito da più di 5 anni, occorre però che l'impresa abbia manifestato espressamente l'opzione per la relativa imposizione, indipendentemente dalla data di fine lavori (Circolare 12/e del 08.04.2016 punto 7.1).

Non c'è alcun vincolo sulla categoria catastale, dunque vale anche per case di lusso nelle categorie catastali A1, A8, A9.

Questa detrazione, ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la circolare 20/E/2016, può essere cumulata con le detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia quando si acquista un immobile che è stato ristrutturato dall'impresa prima della vendita ma, a differenza di quando i lavori di ristrutturazione sono sostenuti dal proprietario, il calcolo è diverso perchè basato sul 25% del prezzo di acquisto esclusa la quota di Iva sgravata con la specifica detrazione. Riportiamo un esempio chiarificatore:
Acquisto di appartamento in un fabbricato interamente ristrutturato, prezzo 100.000 euro + Iva al 4%, quindi totale di 104.000 euro pagati all'impresa: si ha diritto alla detrazione del 50% dell'Iva pagata, quindi 2000 euro (4.000x50%) e alla detrazione del 50% sulle spese di ristrutturazione, calcolata però "a forfait" sul 25% del costo dell'immobile rimasto a carico dell'acquirente (cioè senza la detrazione sull'Iva), pari a 12.750 euro [(104.000-2.000)×25%]×50%
Anche la detrazione sull'Iva per acquisto da impresa di un immobile residenziale in classe energetica A o B viene rimborsata in 10 rate in dichiarazione dei redditi, vale per le pertinenze a condizione che l'acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all'acquisto dell'unità abitativa e l'atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale.

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