2 novembre 2017

Guida al Mutuo per Acquisto Casa

Tipologie di mutuo casa, tassi di interesse e convenienza, ipoteca e detrazioni: tutte le informazioni sui finanziamenti per comprare immobili
Il mutuo per acquisto prima casa è un finanziamento sottoscrivibile da chi può mettere come garanzia un immobile di cui ha la proprietà (come spiegheremo può essere quello oggetto di acquisto o un altro), la cui durata per il rimborso è solitamente compresa tra i 5 e i 30 anni: può essere richiesto per acquisto, costruzione o ristrutturazione casa, ma il cliente può domandarlo anche per rifinanziare o sostituire un mutuo già in corso per lo stesso scopo e in tal caso si parla di permuta (surroga) o sostituzione del mutuo. La garanzia del rimborso sta nella definizione stessa di ipoteca, ovvero nel caso in cui non sia possibile rimborsare il finanziamento la banca diventa proprietaria dell'immobile. Il rimborso del mutuo avviene con il versamento di rate che includono sia gli interessi sia la quota capitale.

Mutui acquisto casa: in quali tipologie si dividono? - La prima cosa che ci teniamo a chiarire è che se dovete comprare, ristrutturare o costruire la prima casa potete chiedere un mutuo fondiario, invece per surroga o sostituzione del mutuo o per esigenze legate all'acquisto di immobili non classificabili come "prima casa" allora potete accedere ad un mutuo ipotecario. Si tratta di una informazione che spesso le banche non riportano ai clienti perchè i mutui fondiari sono più convenienti dei mutui ipotecari (per il cliente, non per la banca...). Esistono anche i mutui chirografari ma sono finanziamenti con interessi più alti e solo di basso importo, dunque accessibili se già avete una certa liquidità oppure dovete sostenere una spesa non elevata. Nella guida Mutuo ipotecario, fondiario o chirografario: caratteristiche e costi tutti i dettagli.

Più pregnante la differenziazione in base al regime del tasso di interesse applicato al finanziamento, il quale può essere a tasso fisso, a tasso variabile o a tasso misto:
  • con i mutui a tasso fisso l'interesse viene stabilito in fase di stipula e resta invariato per tutta la durata del rimborso, in questo modo il cliente paga sempre la stessa rata ma non può sfruttare eventuali ribassi dei tassi di interesse dovuti dall'andamento del mercato
  • con i mutui a tasso variabile l'importo delle rate varia entro scadenze prestabilite in fase contrattuale, ed aumenta o diminuisce in base alle oscillazioni del mercato: tali oscillazioni sono basate sui tassi di mercato oppure su politiche monetarie quali l'Euribor; le rate all'inizio del rimborso sono più basse ma possono aumentare in un secondo momento: i mutui a tasso variabile sono rivolti a clienti che vogliono un prestito in linea con l'andazzo del mercato o intuiscono futuri ribassi dei tassi di interesse
  • con i mutui a tasso misto si ottiene un prestito che abbina i finanziamenti a tasso fisso con quelli a tasso variabile: in fase contrattuale viene stabilito il parametro in base al quale è possibile cambiare il tasso, si devono verificare specifiche condizioni e/o attendere scadenze prestabilite per passare dal tasso variabile a quello fisso o viceversa
Mutuo acquisto casa: quando si può richiedere e a quanto ammonta l'importo erogato - I mutui per comprare la prima casa vengono erogati per l'acquisto di case già edificate e per immobili in costruzione o da ristrutturare: vi consigliamo di leggere la guida Tasse per Acquisto Casa: Iva e Imposte, Bonus Prima Casa e Detrazioni perchè, oltre alle informazioni importanti che potete già intuire dal titolo, è riportata la definizione di prima casa e di abitazione principale, che non sono la stessa cosa e non vanno assolutamente confuse.

Il valore dell'abitazione viene stabilito tramite perizia effettuata da un professionista incaricato dalla banca, poi quanto la banca eroga si misura in percentuale. Il Loan To Value (o LTV) è il rapporto tra il mutuo e il valore dell’immobile a garanzia. La somma massima richiedibile di solito non deve superare l'80% del valore della casa da acquistare, ma alcuni istituti, in presenza di determinate garanzie, arrivano ad erogare fino al 95% o anche il 100% (vedasi a tal proposito la guida Mutui 100: quali garanzie servono): in quest'ultimo caso solitamente le condizioni contrattuali diventano svantaggiose rispetto ai finanziamenti all'85% del valore dell'immobile.

È possibile richiedere più mutui ipotecari per diversi immobili? Si possono sottoscrivere più mutui per acquistare più abitazioni ma è necessario rispettare i requisiti necessari per l'erogazione del mutuo.

guida al mutuo casaChi ha la proprietà della casa durante il rimborso del mutuo? - Specifichiamo che durante il rimborso del mutuo la banca non è proprietaria dell'immobile ipotecato (che come detto può essere quello oggetto di acquisto o un altro di proprietà del mutuatario): la proprietà è sempre dell'acquirente/mutuatario, ma è una proprietà gravata da ipoteca che è un "diritto reale su cosa altrui", un diritto che ha la banca di prendersi l'immobile nel caso non venga onorato il rimborso.

Da questo deriva che una casa sulla quale è stato stipulato un mutuo si può vendere: il mutuatario può vendere l'immobile e a sua volta l'acquirente può prendere in carico il mutuo già in essere oppure è possibile vendere la casa estinguendo contemporaneamente il finanziamento. Insomma, occorre informarsi se sull'immobile grava un'ipoteca, perchè è un "diritto che segue la cosa", cioè che si trasferisce insieme alla proprietà.

Mutui acquisto prima casa e detrazioni fiscali - Nelle dichiarazioni dei redditi è possibile portare in detrazione la quota relativa agli interessi del mutuo, in questo modo il contribuente può recuperare il 19% degli interessi passivi: la somma viene detratta dalle tasse versate, quindi dall'Irpef. La detrazione ammonta a massimo 4.000 euro e l'intestatario del mutuo deve coincidere con il proprietario dell'immobile per il quale si intende fruire della detrazione Irpef. Trovate informazioni approfondite nel nostro articolo sulle Detrazioni Fiscali nella Dichiarazione dei Redditi e negli articoli correlati.

Mutuo casa: cosa valutare in fase di stipula - Innanzitutto ricordiamo che il mutuo può essere sottoscritto anche da uno solo dei proprietari dell'immobile da ipotecare (che può anche non essere quello da acquistare ma un altro di proprietà del contraente / dei contraenti) ma gli altri devono dare il proprio consenso all'iscrizione ad ipoteca dell'immobile. Per valutare l'offerta più vantaggiosa è bene richiedere agli istituti finanziari il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, documento nel quale sono riassunte  le condizioni economiche del mutuo. L'effettivo costo di un finanziamento è espresso dal Taeg, ma bisogna prendere in considerazione il tasso di interesse Tan, le commissioni, i costi da sostenere per garantirsi il mutuo e l'ammontare delle rate.

Un consiglio valido per tutte le richieste di un prestito: sottraete dalle vostre entrate mensili le spese abituali che dovete sostenere e scegliete un prodotto la cui rata non superi un terzo del reddito disponibile, in modo da mettersi al sicuro il più possibile dagli imprevisti. Prestate particolare attenzione ai mutui a tasso variabile in quanto inizialmente il Tan è più basso di quello di un finanziamento a tasso fisso, ma nel corso del tempo gli interessi possono aumentare sensibilmente in relazione al crescere dei parametri di riferimento.

NB per il calcolo della convenienza di un mutuo: le rate a lungo termine pesano meno sul reddito ma si pagano più interessi, mentre con i mutui di breve durata l'impatto sulle proprie finanze è maggiore ma la quota relativa agli interessi è più bassa. La scelta finale non può che basarsi sulle disponibilità economiche e sull'impatto del debito sulle stesse.

Mutui acquisto prima casa: garanzie e assicurazione - Oltre all'ipoteca sull'immobile solitamente è sufficiente disporre di un reddito che possa supportare le rate del finanziamento casa ma a volte le banche richiedono ulteriori garanzie quali la garanzia di firma e/o finanziaria. L'assicurazione sull'immobile acquistato tramite mutuo è obbligatoria per legge e deve garantire un rimborso in caso di scoppio, fulmine e incendio: il mutuatario può liberamente scegliere di stipulare la polizza casa con la banca erogante il mutuo oppure sottoscrivere un prodotto di finanziarie terze oppure utilizzarne una già in essere. Inoltre si possono stipulare assicurazioni facoltative per mettersi al riparo da imprevisti vari quali invalidità, perdita del lavoro o decesso.

Mutuo ipotecario per acquisto casa: le fasi del finanziamento - Per prima cosa è necessario individuare un notaio, professionista solitamente scelto dal proprietario dell'immobile; in seguito avviene la stipula le cui modalità variano in base alla presenza o meno di un incaricato della banca in fase di firma del rogito. Il mutuatario deve presentare i documenti relativi alla propria anagrafica, ai redditi e all'immobile oggetto della compravendita (come ad esempio la visura catastale, planimetria, l'atto di provenienza).

Problemi con il rimborso del mutuo acquisto casa - Parliamo ora delle casistiche che esulano dalla condizione ideale di pagamento delle rate fino alla conclusione del rimborso ed estinzione dell'ipoteca.  Può succedere un qualsiasi imprevisto in seguito al quale il contraente non riesca a versare regolarmente la rata mensile, in questo caso la banca illustra le soluzioni più adatte per permettere al cliente di continuare a far fronte all'impegno, come ad esempio una proroga della durata del finanziamento al fine di abbassare l'importo delle rate (la rinegoziazione del mutuo) oppure proponendo una sospensione momentanea: l'accordo tra  Associazioni bancarie e dei consumatori consente, in presenza di condizioni particolari quali la perdita involontaria del lavoro, di rendere più flessibile il rimborso accorciandone o allungandone la durata o sospendendone il versamento delle rate. Esiste inoltre anche il Fondo di Solidarietà per Sospensione Mutui, gestito a livello statale, che consente una sospensione del pagamento della rata in caso di difficoltà nel pagamento.
Leggi anche - Nuove Norme Mutui: Quando la Banca Può Prendersi la Casa?
Una volta pagate tutte le rate del mutuo, cosa si deve fare? - Al versamento dell'ultima rata del mutuo ipotecario, l'istituto di credito consegna la documentazione necessaria per notificare il termine del finanziamento ed in seguito, entro 30 giorni, comunica alla conservatoria l'estinzione dell'ipoteca. Da questo momento in poi la proprietà dell'immobile non è più gravata da ipoteca.

Il mutuatario può ricorrere all'estinzione anticipata del mutuo pagando l'intera somma residua o può ridurre in parte il debito residuo: se il mutuo è stato stipulato successivamente al 2 febbraio 2007 il cliente non deve pagare alcuna penale, diversamente la penale massima varia in base al momento dell'estinzione.

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