18 marzo 2019

Agevolazioni Fiscali per Comprare una Casa da Affittare

Deduzione per chi compra una casa e lo mette in affitto a canone concordato - guida aggiornata per il 2019
C'è un bonus fiscale per chi acquista un immobile da destinare ad uso residenziale, ovvero una deduzione per chi compra una casa da affittare. La casa può essere di nuova costruzione o ristrutturata, ceduta da cooperative e da imprese di costruzione o ristrutturazione edilizia: l'agevolazione fiscale consente di dedurre dal reddito complessivo il 20% del costo di acquisto dell'immobile.

Chi può accedere al bonus fiscale per acquisto casa da affittare - Questa deduzione può essere richiesta solo da persone fisiche (sono quindi escluse le attività commerciali) che comprano un immobile residenziale o ne costruiscono uno su un'area edificabile su cui è stato riconosciuto il diritto di costruire o già in possesso del contribuente prima dell'inizio dei lavori. Spetta dunque solo ai proprietari, anche se comproprietari: in tal caso la somma su cui fare il calcolo per la deduzione fiscale è ovviamente riconosciuta pro-quota.

IMPORTANTE - Questa agevolazione fiscale non è cumulabile con altre relative all'acquisto della casa, ad esempio la detrazione del 50% dell'Iva sul prezzo di acquisto di immobile residenziale in classe energetica A o B da impresa costruttrice.

Bonus per comprare casa da affittare: calcolo della deduzione - La deduzione fiscale è del 20% su una somma massima di 300mila euro Iva compresa e vale anche in caso di acquisto di più immobili nel periodo indicato. Dunque comprando ad esempio due immobili per un totale di 500mila euro, la deduzione spetta comunque per il 20% di 300mila euro. In caso di comproprietà si deve dividere 300mila per le quote di ogni comproprietario e su queste calcolare il 20% spettante ad ognuno.

La somma sui cui calcolare la deduzione - e dunque per la quale vale il limite massimo di 300mila - è quella pagata come prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita, oppure dell'ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate dall'impresa che ha eseguito i lavori. L’agevolazione spetta anche per spese (dipendenti da un contratto di appalto) sostenute per la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili, possedute prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Le spese devono essere attestate dalle fatture emesse dall'impresa che esegue i lavori di costruzione.

bonus per comprare una casa da affittareE' possibile portare in deduzione per questo bonus anche gli interessi passivi del mutuo acceso per l'acquisto dell'immobile: gli interessi ovviamente sono solo quelli pagati nell'anno durante gli anni di validità di questa agevolazione (conservate le quietanze di pagamento, sono documenti da inserire nella dichiarazione dei redditi) e relativi ad un importo massimo del mutuo di 300mila euro. Ad esempio se avete acceso un mutuo da 600mila euro, in ogni dichiarazione dei redditi potete portare in solo la metà degli interessi pagati.

Da quanto detto appare dunque ovvio che occorre fare precisi calcoli per valutare se conviene richiedere la consueta detrazione sugli interessi passivi del mutuo oppure inserirli come deduzione in questo bonus per chi compra una casa da mettere in affitto.

La deduzione viene riconosciuta a decorrere dall'anno in cui l'immobile viene locato, cioè dato in affitto ad uso residenziale, e divisa in 8 parti uguali sulle seguenti dichiarazioni dei redditi. Nel Modello 730 il campo per segnare questa deduzione fiscale è nella Sezione 2, Rigo E32, invece nel Modello Redditi Persone Fisiche è nella Sezione II, Rigo RP32. Eventuali interruzioni del periodo di locazione per motivi non imputabili al locatore e purché inferiore ad un anno (quindi poi la casa va affittata ancora) non determinano la decadenza del diritto alla deduzione.
Deduzione per acquisto casa da affittare: condizioni di accesso e requisiti dell'immobile - Per ottenere l'agevolazione fiscale il contribuente deve affittare l'immobile con un contratto a canone concordato per almeno 8 anni continuativi entro sei mesi dal termine dei lavori o dall'acquisto. Se il contratto di locazione si chiude prima degli otto anni per cause non imputabili al proprietario dell'abitazione, si può continuare a godere del bonus fiscale a condizione che venga stipulato un altro contratto entro un anno dalla conclusione di quello precedente.

Il bonus fiscale spetta nel momento in cui lo stesso viene destinato ad uso residenziale, non devono esserci rapporti di parentela fra locatore e inquilino (per esempio non si può stipulare un contratto di locazione fra genitore e figlio). L'agevolazione fiscale spetta anche se l'abitazione viene ceduta in usufrutto a soggetti giuridici pubblici/privati o a imprese che esercitano la propria attività nel settore degli alloggi sociali.

L'abitazione deve rientrare nelle classi di efficienza energetica A e B, non deve essere ubicata nelle zone di carattere artistico o storico, di particolare pregio ambientale o destinate a nuovi complessi insediativi (insediamenti ad uso agricolo o impianti industriali), e l'immobile non può essere classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili o di lusso).

Gli immobili devono essere di nuova costruzione, invenduti al 12 novembre 2014, oppure devono essere stati oggetto di lavori di ristrutturazione, risanamento conservativo o restauro. Per avere diritto all'agevolazione fiscale l'acquisto deve avvenire dall'impresa costruttrice o restauratrice nel periodo compreso dopo il 1 gennaio 2014, stesso periodo in cui deve essere stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio assenso, ai sensi dell'art. 25 del D.p.r. 380/2001.