Affitto a riscatto, o rent to buy, per comprare la casa in cui si vive in affitto: come funziona, i diritti di inquilino e proprietario, chi paga le tasse.
Affitto con riscatto, come funziona per comprare casa
La prima cosa da sapere è che col rent to buy l'immobile è dato in uso all'inquilino, che versa i canoni di locazione mensili: parte dell'affitto percepito dal proprietario è però destinata a coprire parte del prezzo della futura ed eventuale compravendita. L'affitto ingloba quindi una quota a titolo di anticipo sull'acquisto.Parte dell'affitto vale come rata di acquisto della casa: all'atto di stipula del contratto, proprietario e inquilino decidono quale importo del canone di locazione è attribuito come rata per il prezzo della compravendita, nonché possono accordarsi e programmare la possibilità per l'affittuario di acquistare la casa entro un periodo di tempo prestabilito.
Col decreto Sblocca Italia del 2014 è stato specificato che con l'affitto a riscatto l'acquisto dell'immobile è facoltativo: l'inquilino non è obbligato a riscattare la casa nella quale vive in rent to buy, non sono previste regole inderogabili per la stipula del contratto e all'inquilino e al proprietario viene lasciata la facoltà di accordarsi liberamente.
Per esempio è possibile stabilire, in sede contrattuale, quale somma dei canoni di affitto deve essere restituita nel caso in cui il conduttore dovesse decidere di non procedere con l'acquisto della casa. Le parti possono anche decidere che al termine del contratto l'inquilino possa diventare proprietario dell'immobile senza dover obbligatoriamente dichiarare l'intenzione di procedere all'acquisto.
Per un altro modo alternativo di acquisto casa che consente un certo risparmio: Nuda Proprietà: Cos'è e Quali Vantaggi si Ottengono.
Affitto a riscatto e tasse
Importante notare che col rent to buy cambia in una certa misura il regime dell'imposizione fiscale sull'immobile: nella guida Imu, imposte di registro e affitto con riscatto tutti i dettagli in quanto occorre specificare alcune cose nel dettaglio.Per quel che riguarda invece le tasse su quanto guadagna il proprietario, occorre fare una distinzione: le quote percepite come affitto devono essere dichiarate come redditi da locazione e come tale verranno tassati (e dunque è possibile anche optare per il regime agevolato della cedolare secca), mentre le quote versate per "l'acquisto a rate dell'immobile" vengono assimilate, ai fini fiscali, agli acconti-prezzo ottenuti per la vendita di un immobile.
Sul contratto di affitto con riscatto non si applica l'IVA sui contratti tra privati.
Affitto con riscatto e acquisto casa, le garanzie per inquilino e proprietario
La regolamentazione del rent to buy attuata col decreto Sblocca Italia ha disciplinato la trascrizione del contratto di affitto con riscatto nei registri pubblici: questo significa che se il proprietario dell'immobile dovesse rifiutarsi di trasferire la proprietà dell'abitazione al termine del contratto, allora l'inquilino potrà procedere per via legale e rivolgendosi ad un giudice otterrà una sentenza favorevole. L'affittuario potrà richiedere il trasferimento della proprietà dell'immobile e la restituzione dei canoni di locazione attribuiti a parte del prezzo di vendita, i quali saranno aumentati dagli interessi.Se un dato numero di canoni di affitto, decisi in sede di stipula del contratto, non viene corrisposto anche in maniera non consecutiva, allora il contratto si considera risolto automaticamente. Le parti possono stabilire liberamente il numero dei canoni non corrisposti entro il quale scatta la soluzione del contratto, ma non possono essere inferiori ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Nel caso in cui il contratto dovesse risolversi per cause imputabili all'inquilino, allora l'immobile verrà restituito al proprietario insieme all'importo totale dei canoni versati.
