13 dicembre 2021

Preliminare di Compravendita Immobiliare: a Cosa Serve e Come Funziona

Gli obblighi di acquirente e venditore nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, che va registrato all'Agenzia delle Entrate.
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare non è obbligatorio, ma se presente nelle trattative obbliga le parti a vendere e a comprare l'immobile. Detto anche compromesso immobiliare o promessa preliminare di vendita, si redige in forma scritta, pena la nullità, si usa soprattutto se si attende l'erogazione del mutuo o la casa è in costruzione e non trasferisce la proprietà dell'immobile, cosa che avviene col contratto di compravendita.

Cosa è il preliminare di vendita immobiliare: forma, obblighi e dati necessari

Stipulato tra venditore e acquirente, il preliminare di compravendita immobiliare è un contratto, che con la firma impegna le parti al trasferimento della proprietà immobiliare in un momento successivo. In sostanza, col compromesso immobiliare la parte promittente venditrice e la parte promittente acquirente si vincolano giuridicamente a stipulare il rogito notarile.

Gli obblighi del venditore nel preliminare di compravendita immobiliare sono di natura tecnica: tramite gli atti presso gli Uffici Tecnici Comunali, deve verificare la conformità urbanistico-catastale dell'edificio, la regolarità edilizia e degli impianti alle norme di sicurezza e ambientali della località.

È fondamentale redigere il compromesso immobiliare in maniera corretta, facendosi seguire da un professionista, perché qualsiasi errore può portare alla sua nullità o, peggio ancora, al cosiddetto preliminare improprio, che come conseguenze può avere il trasferimento di proprietà senza il pagamento della somma stabilita e che richiederebbe una lunga e perigliosa trafila per sanare la situazione.


Non è consentita la forma verbale per il compromesso immobiliare, va redatto per iscritto e deve contenere questi elementi necessari:
  • dichiarazione di consenso delle parti in trattativa
  • i dati relativi all'immobile oggetto di compravendita: indirizzo, planimetria, dati catastali; anche nel preliminare di compravendita va inserito l'Attestato di Prestazione Energetica, obbligatorio per vendere o affittare
  • il prezzo pattuito tra le parti per la compravendita dell'immobile e dunque il trasferimento della proprietà
In seguito il compromesso immobiliare può essere integrato con clausole accessorie, tra cui la più utile è senz'altro la condizione risolutiva, ovvero la decadenza dell'obbligo di acquisto o di vendita al verificarsi di certe condizioni (ad esempio il mutuo non viene concesso al compratore).

Le parti, per firmare il contratto preliminare di compravendita, devono inserire gli estremi e le forme di pagamento della caparra confirmatoria e di eventuali acconti, e una data per la stipulazione del rogito.

I riferimenti normativi del preliminare di compravendita sono gli articoli del Codice Civile 1326 e seguenti, 1335, 1351, 1382, 1385, 1453, 1457, 1470 e seguenti, 1754 e seguenti, 2645-bis, 2932, e l'articolo 6 della Legge n° 33 del 02 febbraio 1989 per le provvigioni di mediatori e agenzie immobiliari.


Acconti e caparra nel preliminare di vendita immobiliare

Nel caso di preliminare di compravendita di immobile già costruito, una volta firmato il compromesso il compratore ha l'obbligo di versare la caparra confirmatoria: 10% del valore della compravendita immobiliare. In caso di inadempienza della parte acquirente (cioè se poi si tira indietro dal comprare l'immobile) la caparra resta al venditore, che invece dovrà restituire al compratore il doppio dell'importo se l'inadempienza è sua.

compromesso immobiliare
Invece nel caso di contratto preliminare di compravendita per immobile in costruzione, oltre alla caparra confirmatoria la parte acquirente deve versare acconti nel corso del tempo, secondo le tempistiche stabilite in fase di trattativa. Invece il costruttore è obbligato alla consegna di una garanzia fideiussoria, rilasciata da una banca o un'assicurazione, di importo pari al totale degli acconti ricevuti.

Costi di registrazione del preliminare di compravendita immobiliare

Anche se il compromesso immobiliare è una scrittura privata è obbligatoria la registrazione del contratto preliminare di compravendita all'Agenzia delle Entrate, ed è consigliato anche trascriverlo nei Registri Immobiliari entro 20 giorni dalla firma.

I costi di registrazione del compromesso immobiliare all'Agenzia delle Entrate sono: imposta fissa di trascrizione 200 euro, diritti fissi di trascrizione 35 euro, imposta di bollo 16 euro. Solo la parte acquirente deve pagare anche lo 0,5% della caparra.

In alternativa si può autenticare il preliminare di compravendita immobiliare dal notaio, il quale richiederà la registrazione entro 30 giorni mediante MUI e il pagamento dell’imposta di registro.
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