Agevolazioni Prima Casa e Sostituzione Immobiliare

Le agevolazioni acquisto prima casa non si perdono se si è ancora in possesso della vecchia, ma la sostituzione immobiliare ha tempistiche che vanno rispettate.

Le agevolazioni prima casa sono sconti fiscali di vario genere, che però si possono perdere se si vende l'immobile: ma con le norme sulla sostituzione immobiliare introdotte con l'art. 1 comma 55 della Legge di Stabilità 2016 (Legge 28/12/2015 n. 208), il cui scopo è favorire le compravendite di immobili, è più semplice vendere casa e comprarne un'altra senza perdere il cosiddetto bonus prima casa già usufruito e potendo usufruirne ancora.

In altre parole, si può comprare un nuovo immobile mentre si è ancora in possesso del vecchio senza perdere il bonus prima casa, a condizione che questo venga alienato entro un anno (venduto o anche ceduto a titolo non oneroso).

Agevolazioni acquisto prima casa e sostituzione immobiliare

Come spiegato dettagliatamente nella guida Tasse acquisto casa, col bonus prima casa imposta di registro, imposta catastale e Iva prima casa sono ridotte: queste agevolazioni fiscali per acquistare una nuova abitazione si possono continuare ad avere solo se l'immobile per il quale si è già ottenuto il beneficio viene venduto entro un anno dal nuovo rogito.

In precedenza era obbligatorio vendere o alienare a titolo oneroso l'immobile classificato come prima casa (cosa che tra l'altro poteva portare al pagamento di quanto risparmiato col precedente acquisto), per poter accedere nuovamente alle agevolazioni fiscali per acquisto prima casa. Dal 2016 invece è possibile comprare con regime agevolato un'altra prima casa, ma si deve vendere entro un anno la precedente.

Riassumendo: se avete comprato un immobile e usufruito del bonus prima casa, potete vendere l'immobile e continuare ad usufruire delle agevolazioni fiscali sul nuovo acquisto, ma il primo immobile deve essere alienato entro un anno dal nuovo atto notarile.

La Legge di Stabilità 2016 parla solamente di "alienazione", quindi si può anche cedere la casa a titolo non oneroso, ovvero l'agevolazione fiscale può essere usufruita anche in caso di donazione immobiliare dell'immobile.

Per quanto riguarda gli altri requisiti per il bonus prima casa, rimangono tutti identici:

• chi compra non deve possedere (anche in comunione di beni) altri immobili nello stesso Comune dove si acquista
• è necessario risiedere nel Comune dove si trova la casa o trasferirvi la residenza entro 18 mesi dal rogito
• escluse le abitazioni di lusso ovvero le case rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9

Agevolazioni prima casa ed emergenza Covid

I termini di un anno per l'alienazione dell'immobile, di acquisto di una nuova prima casa e dei 18 mesi entro cui trasferire la residenza sono sospesi dal 23 febbraio al 31 dicembre 2021 (in pratica non vengono conteggiati), riprenderanno normalmente dal 1 gennaio 2022.

Questo quanto previsto dal decreto Liquidità, varato dal governo l'8 aprile e convertito in legge il 4 giugno, e dal Decreto 183/2020 (Decreto Milleproroghe).

Credito d'imposta per vendita prima casa

Normalmente, vendendo l'immobile classificato come prima casa per poi comprarne un altro sempre come prima casa, si può scomputare dall'imposta da pagare per il nuovo acquisto quella già pagata in precedenza.

La legge originaria indica appunto la sequenza "vendita precedente immobile - acquisto nuovo immobile" ma appare ovvio, e in via interpretativa l'Agenzia delle Entrate si è dimostrata disponibile, che con le novità sul bonus prima casa con sostituzione immobiliare introdotte con l'art. 1 comma 55 della Legge 28/12/2015 n. 208 (Legge di Stabilità) il credito d'imposta sia anche nel caso di sequenza invertita.