Tasse Acquisto Casa, Bonus Prima Casa e Detrazioni

Le tasse da pagare per acquisto casa sono imposta di registro, imposta catastale e Iva, come agevolazioni fiscali ci sono bonus prima casa e detrazioni

Le tasse per acquisto casa sono l'imposta di registro e l'imposta catastale, in più si deve pagare l'Iva acquisto casa. In caso di acquisto di un immobile ad uso residenziale c'è però il bonus prima casa, una serie di agevolazioni fiscali sulle imposte applicate alla compravendita, tra cui l'Iva prima casa azzerata in alcuni casi (non c'è più dal 1 gennaio 2018 detrazione Iva prima casa per acquisto di immobili ad uso residenziale di classe energetica A e B).

Preliminarmente va sottolineato che è molto importante avere ben chiara la differenza tra prima casa e abitazione principale, fondamentale a livello legale e fiscale ma anche per l'accesso alle agevolazioni sui mutui.

Poi, per valutare correttamente le spese a cui si deve far fronte, occorre tener presente che le imposte per acquisto casa variano a seconda del venditore, cioè se si compra casa da un'impresa di costruzione o da un privato, ma anche se l'immobile è considerato di lusso.

Altra nota importante è che a causa dell'emergenza Covid i termini di scadenza relativi ad acquisto e vendita dell'immobile e di spostamento della residenza sono stati sospesi fino al 31 dicembre 2021: il conteggio dei periodi di riferimento è ripartito il 1 gennaio 2022.

Abitazione principale e prima casa

Chiarire la differenza tra abitazione principale e prima casa è fondamentale: è sì vero che per molti acquirenti, in specie le "famiglie", all'atto pratico prima casa e abitazione principale coincidono, ma ai fini legali e fiscali non lo sono.

Ci possono essere svariati motivi per i quali un immobile ad uso residenziale sia comprato come prima casa ma non risulti poi essere abitazione principale, come del resto può essere che l'immobile comprato sia la propria abitazione principale ma non prima casa.

Definizione di abitazione principale a fini IMU

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. [D. L. 6 dicembre 2011 n. 201 - Comma 3]

La residenza e la dimora nell'immobile sono fondamentali e infatti con residenza in una città ma dimora in altra città, non si può più considerare abitazione principale.

Definizione di prima casa

Bisogna fare riferimento a questa, per le agevolazioni su Iva e imposte in caso di acquisto:

L'immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (lavoro o studio) oppure, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende (in cui ha sede il datore di lavoro) oppure, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano (su un qualsiasi Comune italiano). La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto.

E' importante aver chiaro tutto ciò non solo per quel che riguarda tasse e imposte, ma anche perché le banche erogano normalmente "mutui acquisto prima casa o seconda" e perché sono disponibili già da anni le agevolazioni sui mutui per comprare l'abitazione principale come anche il Fondo di Solidarietà per la Sospensione del Mutuo, accessibile in caso di difficoltà col rimborso del mutuo per acquisto di prima casa adibita ad abitazione principale.

Requisiti per agevolazioni tasse acquisto casa

Dunque per il bonus prima casa non è richiesta la residenza nell'immobile, ma solo nel Comune ove sorge l'immobile, in alcuni casi neanche questo. Tuttavia occorre rispettare altri requisiti, nel senso che l'acquirente, per poter usufruire di questi sconti sulle tasse da pagare per l'acquisto della prima casa, non deve:

essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di altra abitazione in proprietà o in usufrutto nel Comune in cui sorge la casa comprata
essere titolare, anche in regime di comunione legale e/o solo per quote, su tutto il territorio nazionale di altra abitazione in proprietà, in usufrutto o nuda proprietà, acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni prima casa

A riguardo del punto 2 è stata introdotta nel 2016 una novità che consente di usufruire lo stesso del bonus prima casa anche se già usufruito per un precedente acquisto, basta vendere entro i tempi previsti il precedente immobile: nella guida Agevolazioni prima casa e sostituzione immobiliare tutte le informazioni.

Si può fruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa anche per la compravendita delle pertinenze dell'immobile se le stesse vengano destinate in modo durevole a servizio dell'immobile per il quale si è fruito delle imposte ridotte. Le pertinenze devono rientrare nelle categorie catastali C2 (cantina), C6 (box auto) o C7 (tettoia).

Per accedere alle agevolazioni sulle tasse di acquisto, che ricordiamo essere l'Iva o l'imposta di registro, l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria, l'immobile non deve essere considerato di lusso, ovvero non deve essere nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (palazzi di pregio artistico o storico o castelli). Le agevolazioni fiscali per acquisto prima casa spettano per le categorie catastali:

A2 abitazioni di tipo civile
A3 abitazioni di tipo economico
A4 abitazioni di tipo popolare
A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
A6 abitazioni di tipo rurale
A7 abitazioni in villini
A11 abitazioni ed alloggi tipici del luogo

Tasse acquisto casa: elenco completo

Vediamo dunque tutti i possibili casi e quanto si paga di Iva e imposte varie, con o senza bonus prima casa, da privato oppure da impresa costruttrice o si ristrutturazione. NB: con "acquisto prima casa" si intende che tutti i requisiti su indicati sono rispettati e si può accedere al bonus per imposte ridotte.

Acquisto prima casa da privato:

Iva esente
imposta di registro del 2%
imposta ipotecaria fissa di 50 euro
imposta catastale fissa di 50 euro

Acquisto prima casa da impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori:

Iva del 4%
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro

Acquisto prima casa da impresa costruttrice o di ristrutturazione dopo 5 anni dalla fine dei lavori (impresa che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad Iva):

Iva del 4%
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro

Acquisto prima casa da impresa non costruttrice, oppure da impresa costruttrice o di ristrutturazione dopo 5 anni dalla fine dei lavori che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad Iva:

Iva esente
imposta di registro del 2%
imposta ipotecaria fissa di 50 euro
imposta catastale fissa di 50 euro

Acquisto di immobile residenziale non prima casa da privato oppure da impresa non costruttrice, oppure da impresa costruttrice o di ristrutturazione dopo 5 anni dalla fine dei lavori senza assoggettare l’operazione ad Iva:

Iva esente
imposta di registro del 9%
imposta ipotecaria di 50 euro
imposta catastale di 50 euro

Acquisto di immobile residenziale non prima casa impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori con operazione assoggettata all'Iva:

Iva del 10%
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro

In caso di acquisto di immobile di lusso nelle categorie catastali A1, A8, A9, l'Iva è al 22%.

L'imposta di registro non può essere inferiore a 1000€, anche se comunque si potrebbe dover versare di meno per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della prima casa o dello scomputo dell'imposta proporzionale già versata sulla caparra se è stato registrato il contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Quando si perdono le agevolazioni sulle imposte per acquisto prima casa, sanzioni previste

Nei seguenti casi le agevolazioni decadono e dunque si dovrà pagare quanto risparmiato più gli interessi e una sanzione del 30% dell'importo pieno delle imposte stesse (non vale ovviamente per le detrazioni fiscali per acquisto di immobili residenziali in classe energetica A o B):

si dichiara il falso nelle dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto
l'abitazione è venduta o donata prima di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non si compri un altro immobile o lo si abbia a titolo gratuito, da adibire in tempi "ragionevoli" a propria abitazione principale (non vale il solo compromesso perché non è un atto di trasferimento dell'immobile)
se si compra un nuovo immobile ad uso abitativo ma entro un anno dall'acquisto non viene venduto quello già posseduto e acquistato con le agevolazioni prima casa: è il caso già su citato di sostituzione immobiliare a cui vi rimandiamo per tutti i dettagli
entro 18 mesi dall'acquisto non viene spostata la residenza nel Comune dove sorge l'immobile

NB - Le tempistiche suddette sono sospese per emergenza Covid: i termini in scadenza al 23 febbraio 2020 sono quindi congelati fino al 31 dicembre 2021, quelli che sarebbero iniziati dal 23 febbraio 2020 partiranno dal 1 gennaio 2022. Questo quanto stabilisce il Decreto Liquidità varato dal governo l'8 aprile 2020 e convertito in legge il 4 giugno successivo (sospensione fino al 31 dicembre 2020) e poi dal Decreto Milleproroghe del 31 dicembre 2020 e convertito in legge il 26 febbraio 2021.

Invece le agevolazioni acquisto prima casa si mantengono in questi casi (non si deve pagare quanto risparmiato, interessi e sanzioni) se entro un anno dalla vendita o donazione dell'immobile:

si costruisce un altro immobile su un terreno di cui si è già proprietari quando si cede il precedente, acquistato con le agevolazioni
si compra un terreno ed entro l'anno si inizia la costruzione di un immobile da adibire ad abitazione principale non di lusso (è sufficiente che la struttura abbia rilevanza urbanistica, sia cioè comprensiva di mura perimetrali delle singole unità e completata la copertura)
si compra un immobile all'estero e si può dimostrare che è stato adibito a dimora principale

Chiarimenti forniti nel corso del tempo dall'Agenzia delle Entrate per evitare di pagare le sanzioni o pagarne di ridotte:

si può domandare la riliquidazione dell'imposta se non sono trascorsi i 18 mesi e non si può / non si vuole più trasferire la residenza come dichiarato, facendo domanda di revoca della dichiarazione formulata nell'atto di acquisto presso l'ufficio dove l'atto è stato registrato, e anche se avendo alienato l'immobile prima che siano passati 5 anni dalla compravendita, entro i 12 mesi previsti si dichiara di non voler / non poter comprarne un altro da adibire ad abitazione: si pagherà il resto delle imposte e gli interessi ma non la sanzione
si può domandare il ravvedimento operoso se sono trascorsi i 18 mesi senza che sia stata trasferita la residenza secondo le modalità per i vari casi su indicati e non sia stata chiesta la revoca, e anche se avendo alienato l'immobile prima che siano passati 5 anni dalla compravendita si lascia passare l'anno senza aver comprato un altro immobile e non si è fatta la dichiarazione: ovviamente non devono essere ancora state notificate le sanzioni, si pagherà il resto delle imposte, gli interessi ma sanzioni ridotte

Tasse e Iva per acquisto immobili ad uso abitativo: note importanti

Alcune specificazioni e chiarimenti da tenere sempre in considerazione:

Cessioni in regime di Iva: la compravendita di un immobile residenziale è in genere soggetto ad Iva se l'impresa è costruttrice o ristrutturatrice, invece se è un'impresa diversa allora si applica l'imposta di registro. Nel caso di applicazione dell'Iva, può essere Iva su opzione in caso di cessione dopo 5 anni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione edilizia ed urbanistica, restauro, risanamento conservativo (o per cessioni di alloggi sociali effettuate da qualsiasi impresa) e va dichiarata dal venditore nell'atto, oppure Iva obbligatoria in caso di cessione entro i 5 anni dal termine dei lavori di costruzione, ristrutturazione edilizia ed urbanistica, restauro, risanamento conservativo
Si utilizza il sistema del prezzo-valore, cioè si assume il valore catastale come base imponibile per il calcolo di imposte di registro, ipotecarie e catastali, quando la compravendita è -a favore di un privato -di un immobile ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze -chi vende deve essere un privato o un'impresa che opera in regime di esenzione d'Iva -il tutto va dichiarato nell'atto di compravendita e richiesto al notaio; se la vendita della casa è soggetta ad Iva allora le imposte si calcolano sul prezzo pattuito e dichiarato (attenzione perchè l'Agenzia delle Entrate può rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al "valore normale" del bene)
se viene applicato il sistema del prezzo-valore c'è una riduzione degli oneri notarili del 30%: è dunque ovvio che la scelta di calcolo, quando possibile, dipende da un'attenta analisi dei costi in entrambi i casi
se si compra casa da adibire ad abitazione principale è possibile avere una detrazione Irpef del 19% sui compensi pagati agli intermediari immobiliari, fino ad un massimo di 1000€, divisibile tra i comproprietari in caso di comproprietà