Affitto di Immobile in Comproprietà: Tasse e Cedolare Secca

Le tasse da pagare per affitto di immobile in comproprietà sono divise per tutti i comproprietari, compresi quelli che non prendono alcuna quota d'affitto.

Chi ha un immobile in comproprietà può affittarlo: un contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario dell'immobile è valido a fini fiscali. C'è però confusione sulle tasse sui redditi da affitto di immobile in comproprietà, perché l'Agenzia delle Entrate è stata smentita da sentenze di Commissione Tributaria e Cassazione su ricorsi di comproprietari che, non percependo reddito d'affitto di un immobile in comproprietà, si sono visti chiedere il pagamento delle imposte.

Il contratto di affitto stipulato da un solo comproprietario è valido

Innanzi tutto va precisato che per affittare un immobile in comproprietà non serve la firma di tutti i comproprietari né della maggioranza: il singolo comproprietario ha la disponibilità materiale dell'immobile e può affittarlo. Questo sia per giurisprudenza affermata ma anche perché per la legge la locazione è considerata un'operazione di ordinaria amministrazione, dunque in regime ci comproprietà ciascun comproprietario può compiere queste operazioni anche singolarmente, il consenso degli altri comproprietari è presunto.

I comproprietari non locatori potranno poi chiedere un indennizzo come "ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti", volendo anche un risarcimento danni, ma non una parte dell'affitto. In ogni casi l'affitto è valido, l'inquilino non può subire alcuna pretesa dai comproprietari non locatori.

Chi paga le tasse per l'affitto di un immobile in comproprietà

Qui la situazione si complica notevolmente perché ci sono due diverse interpretazioni, quella dell'Agenzia delle Entrate e quella dei tribunali a cui alcuni contribuenti hanno fatto ricorso:

1. per l'Agenzia delle Entrate il reddito da affitto di immobile in comproprietà va dichiarato da ogni comproprietario pro quota: non rileva se non è stato percepito né se ogni comproprietario sia menzionato nel contratto di locazione oppure no
2. una sentenza della Cassazione e una della Commissione Tributaria di Caltanissetta hanno stabilito, per i casi sottoposti, che i comproprietari che non percepiscono alcun reddito dall'affitto dell'immobile in comproprietà non hanno da dichiarare nulla, è tutto a carico del comproprietario o dei comproprietari che percepiscono

La posizione dell'Agenzia delle Entrate verte su quanto scritto nell'articolo 26 del TUIR, che dice "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale".

Per l'Agenzia delle Entrate il reddito da affitto di immobile in comproprietà è un reddito fondiario e nella Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 è spiegato che "il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti ... è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile".

Va inoltre evidenziato che nel modello RLI per il contratto di affitto (versioni più recenti, dal 2017 in poi) si debbano indicare anche i "locatori non presenti in atto", ovvero anche i comproprietari non presenti nel contratto di affitto, indicando anche ogni quota.

Non rileva che il comproprietario che percepisce tutto l'affitto abbia pagato interamente le imposte: in tal caso risulterà a suo favore una posizione di credito, gli altri dovranno comunque pagare per la loro quota di proprietà.

La posizione della giurisprudenza è invece opposta, come dimostrano la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973 e l'ordinanza della Corte di Cassazione del 17 febbraio 2016 n. 3085.

Secondo i giudici il reddito da affitto di immobile in comproprietà è un reddito diverso, non un reddito fondiario, stabilendo (sempre per i casi sottoposti a giudizio) che "non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano".

In concreto dunque come funziona? Le sentenze della giurisprudenza non fanno legge nel nostro ordinamento, quindi la posizione ufficiale da tenere è quella dell'Agenzia delle Entrate. Le sentenze potranno essere usate come precedenti nel caso non si abbia pagato le tasse per la propria quota di affitto dell'immobile in comproprietà e si volesse fare ricorso alle richieste di pagamento dell'AdE.

In caso di affitto di immobile in comproprietà percepito da un solo comproprietario, o da alcuni di essi, la soluzione più logica è, allo stato delle cose, accordarsi in modo che chi percepisce tale reddito rifondi quanto pagato in tasse da chi non lo percepisce.

Cedolare secca per affitto di immobile in comproprietà

Dato che nel modello RLI ora vanno indicati tutti i comproprietari, anche quelli non presenti nel contratto di locazione, e che ognuno è tenuto a pagare comunque la propria quota anche se non percepisce quota dell'affitto, è opportuno che ognuno indichi esplicitamente se vuole accedere al regime agevolato della cedolare secca oppure no, anche se non indicato nel contratto di locazione.

Conviene che tutti esercitino l'opzione della cedolare secca, perché se anche uno non la sceglie allora poi tutti dovranno pagare col consueto regime Irpef, probabilmente più caro.