Aggiungimi su Facebook Seguici su Twitter Seguici su Google+

Come Funziona un Mutuo Ipotecario per Acquisto Prima Casa: Guida in 10 Punti

giovedì 29 settembre 2016 Aggiornato il:

Cosa serve per stipulare i mutui ipotecari per comprare la prima casa? Guida ai finanziamenti per acquisto immobili: come funzionano, detrazioni, tassi di interesse, casi particolari - Il mutuo prima casa è un finanziamento sottoscrivibile da chi non possiede nessun immobile la cui durata è solitamente compresa tra i 5 e i 30 anni: può essere richiesto per acquisto, costruzione o ristrutturazione casa, ma il cliente può domandarlo anche per rifinanziare o sostituire prestiti già acquistati per lo stesso scopo. La garanzia del rimborso sta nella definizione stessa di ipoteca ovvero nel caso in cui non sia possibile rimborsarlo, la banca diventa proprietaria dell'immobile. Il rimborso del mutuo ipotecario avviene con il versamento di rate che includono sia gli interessi sia la quota capitale.

Mutui ipotecari: in quali tipologie si dividono?

Esistono tre differenziazioni basate sulla tipologia di interesse applicato al finanziamento ipotecario il quale può essere a tasso fisso, a tasso variabile o a tasso misto.
Con i mutui a tasso fisso l'interesse viene stabilito in fase di stipula e resta invariato per tutta la durata del rimborso, in questo modo il cliente paga sempre la stessa rata ma non può sfruttare eventuali ribassi dei tassi di interesse dovuti dall'andamento del mercato.
Con i finanziamenti a tasso variabile l'importo delle rate varia entro scadenze prestabilite in fase contrattuale, ed aumenta o diminuisce in base alle oscillazioni del mercato: tali oscillazioni sono basate sui tassi di mercato oppure su politiche monetarie quali l'Euribor. Le rate all'inizio del rimborso sono più basse ma possono aumentare in un secondo momento: i mutui a tasso variabile sono rivolti a clienti che vogliono un prestito in linea con l'andazzo del mercato o intuiscono futuri ribassi dei tassi di interesse.
Con i mutui a tasso misto si ottiene un prestito che abbina i finanziamenti a tasso fisso con quelli a tasso variabile: in fase contrattuale viene stabilito il parametro in base al quale è possibile cambiare il tasso. Si devono verificare specifiche condizioni e/o attendere scadenze prestabilite per passare dal tasso variabile a quello fisso o viceversa. Il cliente deve mettere a confronto le varie offerte di mutui ipotecari per acquisto prima casa presenti sul mercato prendendo come riferimento il Taeg (tasso annuo effettivo globale), l'importo degli interessi rapportato alla durata del rimborso, l'ammontare delle rate e l'impatto che queste hanno sul proprio reddito.

Mutuo ipotecario: quando si può richiedere e a quanto ammonta l'importo erogato

I mutui ipotecari per comprare la prima casa vengono erogati per l'acquisto di case già edificate e per immobili in costruzione o da ristrutturare. Il valore dell'abitazione viene stabilito tramite perizia effettuata da un professionista incaricato dalla banca.
La somma massima richiedibile di solito non deve superare l'80% del valore della casa da acquistare, ma alcuni istituti, in presenza di determinate garanzie, arrivano ad erogare fino al 95%: in quest'ultimo caso solitamente le condizioni contrattuali diventano svantaggiose rispetto ai finanziamenti all'85% del valore dell'immobile.

Mutui acquisto prima casa e detrazioni fiscali

Nelle dichiarazioni dei redditi modello 730 e Unico è possibile portare in detrazione la quota relativa agli interessi del mutuo, in questo modo il contribuente può recuperare il 19% degli interessi passivi: la somma viene detratta dalle tasse versate, quindi dall'Irpef. La detrazione ammonta a massimo 4.000 euro e l'intestatario del mutuo deve coincidere con il proprietario dell'immobile per il quale si intende fruire della detrazione Irpef.
Trovate informazioni approfondite nel nostro articolo sulle Detrazioni Fiscali nella Dichiarazione dei Redditi e negli articoli correlati.

Finanziamenti ipotecari: cosa valutare in fase di stipula

Innanzitutto ricordiamo che il mutuo ipotecario per acquisto prima casa può essere sottoscritto anche da uno solo dei proprietari, ma gli altri devono dare il proprio consenso all'iscrizione ad ipoteca dell'immobile.
Per valutare l'offerta più vantaggiosa è bene richiedere agli istituti finanziari il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato documento nel quale sono riassunte  le condizioni economiche del mutuo. L'effettivo costo di un finanziamento è espresso dal Taeg, ma bisogna prendere in considerazione il tasso di interesse Tan, le commissioni, i costi da sostenere per garantirsi il mutuo e l'ammontare delle rate.
Un consiglio valido per tutte le richieste di un prestito: sottraete dalle vostre entrate mensili le spese abituali e scegliete un prodotto la cui rata non superi un terzo del reddito disponibile, in modo da mettersi al sicuro il più possibile dagli imprevisti. Prestate particolare attenzione ai mutui a tasso variabile in quanto inizialmente il Tan è più basso di quello di un finanziamento a tasso fisso, ma nel corso del tempo gli interessi possono aumentare sensibilmente in relazione al crescere dei parametri di riferimento.
Le rate di un mutuo a lungo termine pesano meno sul reddito ma si pagano più interessi, mentre con i mutui di breve durata l'impatto sulle proprie finanze è maggiore ma la quota relativa agli interessi è più bassa. La scelta finale non può che basarsi sulle disponibilità economiche e sull'impatto del debito sulle stesse.


Mutui acquisto prima casa: garanzie e assicurazione

Oltre all'ipoteca sull'immobile, solitamente è sufficiente disporre di un reddito che possa supportare le rate del finanziamento casa ma a volte le banche richiedono ulteriori garanzie quali la garanzia di firma e/o finanziaria.
L'assicurazione sull'immobile acquistato tramite mutuo è obbligatoria per legge e deve garantire un rimborso in caso di scoppio, fulmine e incendio: il mutuatario può liberamente scegliere di stipulare la polizza casa con la banca erogante il mutuo oppure sottoscrivere un prodotto di finanziarie terze oppure utilizzarne una già in essere. Inoltre si possono stipulare assicurazioni facoltative per mettersi al riparo da imprevisti vari quali invalidità, perdita del lavoro o decesso.

Guida al mutuo ipotecario per acquisto prima casa: 10 aspetti del finanziamentoMutuo ipotecario per acquisto prima casa: le fasi del finanziamento

Per prima cosa è necessario individuare un notaio, professionista solitamente scelto dal proprietario dell'immobile; in seguito avviene la stipula le cui modalità variano in base alla presenza o meno di un incaricato della banca in fase di firma del rogito. Il mutuatario deve presentare i documenti relativi alla propria anagrafica, ai redditi e all'immobile oggetto della compravendita (come ad esempio la visura catastale, planimetria, l'atto di provenienza).

Mutui ipotecari acquisto prima casa e casi particolari

Parliamo ora delle casistiche che esulano dalla seguente condizione ideale: una volta stipulato il mutuo, il cliente paga le rate fino alla conclusione del rimborso e diventa proprietario dell'immobile. Può succedere un qualsiasi imprevisto in seguito al quale il contraente non riesce a versare regolarmente la rata mensile, in questo caso la banca illustra le soluzioni più adatte per permettere al cliente di continuare a far fronte all'impegno, come ad esempio una proroga della durata del finanziamento al fine di abbassare l'importo delle rate oppure proponendo una sospensione momentanea. Alcuni accordi tra Associazioni bancarie e dei consumatori consentono, in presenza di condizioni particolari quali la perdita involontaria del lavoro, di rendere più flessibile il rimborso accorciandone o allungandone la durata o sospendendone il versamento delle rate.
Il mutuatario può ricorrere all'estinzione anticipata del mutuo (pagando l'intera somma residua) o ridurre in parte il debito: se il mutuo è stato stipulato successivamente al 2 febbraio 2007 il cliente non deve pagare alcuna penale, diversamente la penale massima varia in base al momento dell'estinzione.
Per approfondire l'argomento potete leggere la nostra guida: Fondo di Solidarietà per Sospensione Mutui: Requisiti e Condizioni.

Una casa sulla quale è stato stipulato un mutuo si può vendere?

Il mutuatario può vendere l'immobile e a sua volta l'acquirente può prendere in carico il mutuo già in essere oppure è possibile vendere la casa estinguendo contemporaneamente il finanziamento.

Una volta pagate tutte le rate del mutuo, cosa si deve fare?

Al versamento dell'ultima rata del mutuo ipotecario, l'istituto di credito consegna la documentazione necessaria per notificare il termine del finanziamento ed in seguito, entro 30 giorni, comunica alla conservatoria l'estinzione dell'ipoteca. Da questo momento in poi il proprierario acquisisce tutti i diritti relativi all'immobile.

È possibile richiedere più mutui ipotecari per diversi immobili?

Si possono sottoscrivere più finanziamenti per acquistare più abitazioni ma è necessario rispettare i requisiti necessari per l'erogazione del mutuo.

Nessun commento:

Articoli più letti negli ultimi 30 giorni