Come Ottenere un Mutuo per una Casa Ricevuta in Donazione

Immobile ricevuto in donazione e mutuo: problemi in caso di rivalsa degli eredi, come tutelarsi con assicurazione e dispensa dalla collazione.

Si può richiedere un mutuo ipotecando una casa donata? Certamente sì, il problema è che le banche difficilmente erogano un mutuo donazione, in particolare se il passaggio di proprietà tramite donazione è avvenuto nel corso degli ultimi 20 anni circa: il problema per le banche è legato all'ipoteca, che in certi casi potrebbe essere annullata.

Tuttavia, siccome negli ultimi anni le tasse su successioni e donazioni sono state abbassate, la pratica della donazione di immobile è aumentata e quindi anche le case di provenienza donativa che possono diventare oggetto di garanzia ipotecaria. Le norme a tutela degli eredi possono creare difficoltà, ma negli ultimi anni alcune novità contribuiscono a rendere un po' più facile ottenere un mutuo per una casa ricevuta in donazione.

Precedentemente la legge di riferimento risaliva al 1942 e prevedeva la possibilità di impugnare una donazione passati 10 anni dalla morte del donatore. Nel 2015 la legge è stata modificata e il termine del decadimento dei diritti dei legittimatari è stato portato a 20 anni. La proroga delle tempistiche ha causato una contrazione del mercato degli immobili donati, tanto da indurre il Consiglio dei Notai a spingere per una modifica della normativa.

Il motivo, banalmente, è che a seguito della morte del donante i suoi eredi possono rivalersi su chi ha ricevuto una donazione per recuperare parte del patrimonio che non hanno ricevuto perché appunto donato: se però chi ha ricevuto l'immobile in donazione l'ha a sua volta venduto e non ha i soldi per pagare l'erede che fa la richiesta, questo può rivalersi anche sui nuovi proprietari! Al limite, chi ha comprato l'immobile potrebbe essere costretto a cederlo e la banca perderebbe l'ipoteca in quanto, in questi casi, l'immobile va restituito libero da ogni pendenza. Idem se è stato lo stesso donatario (cioè chi ha ricevuto la donazione) a ipotecare l'immobile a garanzia di un mutuo (ipotizzando che gli sia stato concesso ovviamente).

Per ulteriori dettagli su questo aspetto vi rimandiamo all'articolo Assicurazioni per case di provenienza donativa, nel quale è appunto descritta una nuova tipologia di polizza che tutela chi ha comprato una casa precedentemente donata e rende quindi più facile la concessione di un mutuo con ipoteca sulla stessa.

Un altro modo per aumentare le probabilità di ottenere un mutuo donazione dalla banca è abbinare l'atto di donazione ad una dispensa dalla collazione: ovvero il disponente deve esonerare il donatario dall'obbligo di conferire ai coeredi ciò che ha ricevuto in donazione. Però tutti gli eredi devono essere d'accordo e non deve subentrare un nuovo erede. Abbinando la dispensa dalla collazione alla richiesta di finanziamento si può ottenere un mutuo donazione.

Da evitare le fideiussioni, ossia le garanzie, offerte sull'ipoteca della casa donata, di farsi carico del pagamento del creditore dell'ipoteca, in quanto l'immobile oggetto di donazione potrebbe essere oggetto di pretese ereditarie da parte degli eredi legittimari: coniuge superstite, figli e discendenti dei figli del donante.