Sublocazione (Subaffitto): Quando È Possibile, Tasse e Adempimenti

La sublocazione può essere di tutta la casa o solo di una sua parte, il sublocatore può accedere alla cedolare secca.

La sublocazione di immobili ad uso abitativo è sempre vietata all'inquilino, a meno che nel contratto di affitto sia esplicitamente scritto che è consentito il subaffitto (di tutto l'immobile di cui dispone con l'affitto). Invece se non c'è un esplicito divieto di sublocazione nel contratto, allora l'inquilino può subaffittare parte della casa, ad esempio una stanza o un posto-letto, ma dandone comunicazione al locatore.

La normativa di riferimento per il subaffitto comprende l'articolo 1594 del Codice Civile, l'articolo 2 della legge n° 392 del 1978, l’articolo 14 comma 4 della Legge n° 431 del 1998, il Decreto del Ministero per le Infrastrutture e i Trasporti del 30 dicembre 2002.

Sublocazione: gli adempimenti dell'inquilino

In caso di subaffitto, di parte della casa o tutta, affinché sia tutto in regola ci devono essere due contratti differenti: il primo è il contratto di affitto tra proprietario (locatore) e inquilino (affittuario, locatario o conduttore), il secondo è il contratto di sublocazione tra inquilino (che in questo caso diventa sublocatore) e subconduttore (subaffittuario, sublocatario). Ricordiamo che "affitto" e "locazione" sono sinonimi, anche se il secondo termine è più specifico in caso di immobili ad uso abitativo.

L'inquilino che subaffitta deve innanzitutto inviare comunicazione tramite lettera raccomandata al proprietario, che deve essere inoltrata prima di stipulare la sublocazione. Nella lettera devono essere indicati i dati del subconduttore, la durata della sublocazione, il numero di locali sublocati.

Il proprietario di casa ha a disposizione 30 giorni dalla ricezione della comunicazione per opporsi alla sublocazione per gravi motivi: per esempio qualora il subconduttore risulti inaffidabile o la posizione economica dello stesso non gli consenta di pagare il canone della sublocazione.

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L'inquilino che intende sublocare è tenuto a rispettare un altro obbligo di legge, ovvero deve registrare il contratto di sublocazione presso l'Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI per contratto di affitto. Per registrare un contratto di sublocazione bisogna compilare il quadro A indicando nella casella Casi particolari il codice 2. Una volta stampato e compilato, il modello RLI deve essere trasmesso all'Agenzia delle Entrate telematicamente oppure consegnato di persona in un ufficio delle Entrate stesse. Nel momento in cui si registra il contratto di sublocazione è necessario versare l'imposta di registro.

Durata della sublocazione e canone di subaffitto

La durata della sublocazione non può mai superare la durata del contratto di affitto, mentre l'importo del canone è libero. Importante specificare che il proprietario dell'immobile può sempre riscuotere il canone di sublocazione nel caso l'inquilino non abbia pagato l'affitto.

Tasse sul canone di sublocazione

Il reddito derivante dal canone di subaffitto percepito dall'inquilino che subaffitta la casa o parte di essa non va dichiarato come reddito fondiario, come invece fa il proprietario che percepisce il canone di affitto (o di subaffitto se, come detto sopra, l'inquilino non paga). Nella dichiarazione dei redditi la sublocazione va nella categoria "redditi diversi", ai sensi dell’articolo 67 comma 1 lettera h del TUIR, che obbliga a inserire nella dichiarazione i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili.

Cedolare secca e sublocazione

Anche in caso di subaffitto è possibile, per il sublocatore ovviamente, aderire al regime agevolato della cedolare secca, se ne sussistono le condizioni. In tal caso la cedolare secca si applica direttamente nel quadro dei redditi diversi.