10 aprile 2019

Donazione Immobile: Costi e Tasse, Chi Paga il Notaio

Chi paga le tasse su una casa donata? Chi paga notaio e lMU? La donazione è parte dell'eredità?
Si può diventare proprietari di un'immobile, o di un terreno, anche con la donazione, ovvero un contratto con il quale una parte, tramite un atto liberale, arricchisce un'altra senza esservi tenuta. Trattiamo il caso della donazione diretta di immobile o terreno, ovvero di un immobile o terreno di cui si ha la proprietà: la donazione indiretta è quando ad esempio un genitore compra una casa al figlio (paga il genitore, la casa viene intestata al figlio), non essendoci passaggio di proprietà non richiede notaio e pagamento dell'imposta di donazione.

Può donare un immobile solo chi dispone pienamente dei propri beni ovvero non possono stipulare un contratto di donazione gli interdetti, gli inabilitati e i minori.

La donazione di immobile deve essere fatta presso un notaio con due testimoni, che non possono essere due persone coinvolte nel contratto di donazione, parenti o coniugi dei soggetti coinvolti. Nel contratto deve essere esplicitata la volontà del beneficiario di ricevere l'immobile o il terreno donato.

La donazione indiretta e la donazione tramite usucapione non richiedono che si stipuli il contratto presso un notaio. Per la donazione tramite usucapione occorre però rivolgersi a un tribunale o a un organo di mediazione per esplicitare il tutto: i tempi sono ben più lunghi che la donazione diretta, ma i costi sono inferiori.

Per donare un immobile esistente il proprietario deve obbligatoriamente indicare nell'atto di donazione che i dati e le planimetrie corrispondono alle reali e attuali condizioni dell'abitazione, pena la nullità del contratto. L'indicazione si può sostituire con l'attestazione di conformità rilasciata da un professionista abilitato quale un architetto, ingegnere o geometra. Il donante deve informare il donatario sullo stato degli impianti della casa donata, ma non è tenuto ad allegare l'attestato di prestazione energetica.

Chi paga il notaio nella donazione immobilare? Le spese notarili sono a carico del beneficiario della donazione, ovvero del soggetto che ricebe il bene. Chiaramente in sede privata ci possono essere accordi tra donante e beneficiario per spartirsele.

donazione immobile costi e tasseIl costo del notaio nella donazione di immobile o terreno è variabile e dipende, oltre che dal prestigio dello studio, da vari fattori. Infatti le spese notarili nella donazione dipendono da:
  • valore dell’immobile o del terreno: più è elevato e più costa il notaio
  • complessità dell’operazione: se ci sono ipoteche o altri diritti reali che coinvolgono altri soggetti (diritto di passaggio ad esempio), comunque elementi che richiedono un'analisi approfondita e varie operazioni
  • ubicazione dell'immobile o del terreno
Costo donazione, tasse e imposte - L'imposta di donazione si deve pagare sulla parte eccedente la franchigia, ovvero la soglia entro la quale non si deve versare nulla:
  • coniuge e parenti in linea retta (genitori, figli, ascendenti e discendenti): l'imposta è pari al 4% con franchigia fino a 1 milione di euro di valore dell'eredità, franchigia che sale a un milione e mezzo se la donazione è a favore di figlio disabile
  • fratelli e sorelle: l'imposta è pari al 6% e si paga sulla parte eccedente i 100.000 euro di franchigia
  • altri parenti fino al IV grado e affini in linea retta o collaterale (sino al III grado): 6% senza franchigia
  • tutte le altre persone: 8% senza franchigia
L'imposta di donazione si versa presso il notaio che predispone l'atto di donazione immobiliare unitamente alla tassa di registro, sempre pari a 200 euro, all'imposta di bollo di 230 euro, all'imposta ipotecaria o di trascrizione del 2%, all'imposta catastale dell'1% (queste due ultime sono sempre pari a 200 euro l'una se il beneficiario non ha altri immobili e l'immobile donato si configura come sua prima casa).

Si può revocare la donazione immobiliare? - È possibile revocarla per ingratitudine del donatario, ovvero se questi provoca atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio oppure per sopravvenienze dei figli ovvero nel momento in cui il donante ha figli o discenti o scopre di averne in seguito alla donazione (articolo 800 e seguenti del Codice Civile).

Particolare il caso di revocazione della donazione per sopravvenienza di figli, ovvero se la donazione è stata fatta quando il donante non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, o anche se viene riconosciuto un figlio dopo la donazione.

Donazione ed eredità - Nel momento in cui un genitore dona un immobile o un terreno a un erede legittimo, l'atto di liberalità si considera un anticipo dell'eredità.

Nel caso di donazione immobiliare ad un figlio, gli altri possono avanzare pretese? Per legge, dopo la morte del donante, se l'eredità riconosciuta agli altri figli non rientra nella quota di legittima (porzione dei beni ereditari che per legge deve essere riservata a favore del coniuge e dei discendenti), questi possono far valere le proprie ragioni dinnanzi ad un giudice. Si tratta di una questione molto complicata, perchè ad esempio è possibile che chi compra una casa che era stata ricevuta in donazione dal precedente proprietario, possa ricevere una legittima richiesta di "rimborso" da parte degli eredi del donante: nella guida Polizza Casa per Immobile di Provenienza Donativa: una Tutela dalla Rivalsa degli Eredi tutti i dettagli.

Donazione immobile: chi paga l'Imu - Le imposte sui beni donati devono essere versate dal donatario, ma chi versa l'Imu? Nel caso in cui venga donato il diritto di proprietà (usufrutto e diritto di abitazione) allora la tassa sulla casa deve essere versata dal donatario a partire dalla data in cui viene stipulato l'atto di donazione. Se viene donata la sola nuda proprietà, l'Imu continua ad essere dovuta dal donatario: l'imposta municipale unica grava infatti sugli immobili dei quali si è proprietari o sui quali si possiede un diritto reale (uso, usufrutto, abitazione, superficie).
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