3 dicembre 2018

Mutui Fissi o Variabili? Attenzione allo Spread e alle Offerte delle Banche

Conviene di più un mutuo a tasso variabile o a tasso fisso? Che effetto ha il rialzo dello spread sui mutui? Cosa valutare per scegliere il miglior mutuo e le previsioni sui tassi di interesse.
Mutuo tasso fisso o variabile? Certamente guardando i livelli di Euribor e Eurirs, i due indici principali per variabili e fissi, ora conviene un mutuo variabile invece che fisso (per i primi c'è anche il tasso BCE, cioè il costo del denaro attualmente al minimo storico dello 0.00%, ma gli spread sono molto elevati). Tra gli elementi da considerare anche lo spread Btp-Bund: non ha influenza sugli indici Euribor e Eurirs, però quando sale a livelli alti come nell'autunno 2018 (intorno a 300 punti base) le banche vedono svalutarsi il valore dei titoli di Stato italiani che detengono, così sono "costrette" ad aumentare l'altro spread, ovvero quello che applicano ai mutui (ricordiamo che lo spread bancario è un ricarico sugli interessi, ovvero il guadagno della banca).

Più nel dettaglio, per le offerte di mutui va considerato che le banche stanno proponendo mutui a tasso fisso con spread più bassi dei mutui a tasso variabili: tecnicamente il tasso fisso è più rischioso per le banche e appunto li hanno sempre proposti con spread più alti, ma attualmente stanno spingendo proprio sui mutui fissi. Tra i motivi il fatto che l'Euribor 1, 3 e 6 mesi sono negativi già dal 2015, ma c'è dell'altro: facciamo dunque il punto della situazione per capire anche quale mutuo conviene di più per il cliente (e non per la banca...).

Aumento dello spread Btp-Bund: che effetti ha su i mutui - Lo spread è il differenziale tra i tassi di interesse dei titoli di Stato decennali di un paese europeo e i tassi di interesse dei titoli di Stato decennali tedeschi, usati come parametro fisso per via della consolidata stabilità finanziaria tedesca: se lo spread Btp-Bund aumenta è perchè i tassi dei titoli decennali italiani aumentano per via della sfiducia dei mercati, facendo così "costare di più" il debito pubblico (i titoli di Stato sono emessi appunto per finanziare il debito). Se aumentano i tassi di interesse dei nuovi titoli emessi, allora il prezzo base di quelli già emessi scende e dunque le banche, che ne detengono molti, vedono svalutarsi buona parte dei loro portafogli e salire i costi di prendere denaro a prestito: ecco allora che decidono di aumentare lo spread che viene applicato sui finanziamenti, che come già spiegato poco sopra è il loro guadagno (la quota dei tassi di interesse indicizzata a Euribor o Eurirs, che non sono influenzati dallo spread Btp-Bund, non è incassata dalla banca che emette il mutuo).

Il rialzo dello spread Btp-Bund non ha effetti su i mutui già in corso perché lo spread bancario è fissato una volta per tutte alla firma del contratto, ma ne ha su quelli nuovi perché appunto le banche stanno aumentando gli spread applicati ai mutui di nuova stipulazione. Il rincaro va dai 5 punti base a un massimo di 20 punti che tradotto significa dai 2,5 ai 10 euro in più a rata (per un finanziamento di 100 mila euro a 20 anni). Tra chi ha rincarato il mutuo ci sono i principali istituti del Paese da Intesa Sanpaolo a Unicredit fino a CheBanca.
effetti spread mutui
L'effetto dell'aumento dello spread Btp-Bund sui mutui: le banche hanno alzato
gli spread bancari e quindi aumentano anche i tassi di interesse effetti globali.
Meglio mutui a tasso fisso o variabile: i fattori decisivi - I motivi per cui ora i mutui a tasso fisso sono proposti con spread bancari più bassi dei mutui a tasso variabile sono principalmente due:
  • stando alle più aggiornate previsioni sugli interessi dei mutui, anche nei prossimi anni i tassi resteranno a livelli minimi come l'inflazione: i mutui a tasso fisso sono meno convenienti per le banche quanto più sono elevati inflazione e costo del denaro
  • se il tasso fisso è troppo caro, i clienti ovviamente saranno più incentivati al tasso variabile adesso ma in seguito potrebbero essere altrettanto spinti a cambiare banca o a chiedere alla stessa nuove condizioni tramite surroga o rinegoziazione del mutuo
Riportiamo una sintesi di quanto dichiarato a Il Sole 24 Ore da Roberto Anedda di MutuiOnline.it:
"Il denaro disponibile in elevati volumi e a costi storici minimi per il sistema creditizio [grazie al Quantitative Easing della BCE, n.d.r.] favorisce innanzitutto differenziali di tasso molto risicati anche sulle durate di mutuo più lunghe ... le banche valutino tale situazione come destinata a non esaurirsi a breve, e possono così impegnarsi ad erogare mutui a tasso fissi molto bassi e per lunghe durate ... la banca valuta evidentemente che in tale arco temporale potrà ottenere dal mercato eventuali nuove disponibilità di capitali per ulteriori impieghi sempre a costi contenuti ... Un ulteriore vantaggio per le banche nell'erogare a tassi fissi così bassi è costituito dal fatto che siamo probabilmente vicini ai minimi assoluti che i tassi potranno toccare, quindi si riduce quasi a zero al possibilità che un domani possa risultare conveniente sostituire il proprio mutuo con una surroga. La banca può quindi contare su una maggiore probabilità di continuare a ricevere interessi sulla gran parte dei mutui erogati e per un periodo di tempo più lungo. Infine, tassi fissi più bassi favoriscono l'accesso al mutuo per un maggior numero di famiglie..."
meglio un mutuo a tasso fisso o variabileMutuo tasso fisso o variabile: il più conveniente per i clienti - Abbiamo capito che le banche spingono verso i mutui fissi, ma per chi vuole domandare un mutui ora conviene di più un variabile o un fisso? Tenuto conto degli attuali livelli dei tassi, che come detto sopra dovrebbero restare ai minimi ancora per anni e considerato che in caso di eccessivi rialzi futuri è sempre possibile rinegoziare o surrogare il mutuo (anche se i tassi fossero più alti, c'è comunque la riduzione della rata per l'eventuale allungamento del rimborso e gli interessi si applicherebbero a un capitale inferiore) ci sentiamo di dire che ora è meglio un mutuo a tasso variabile.

Potete verificare nel report aggiornato mensilmente tassi d'interesse dei migliori mutui casa e surroga il livello dei costi, specifichiamo qui alcuni numeri generali:
  • per un finanziamento al 50% del valore immobiliare con durata 20 anni, la media dei mutui a tasso variabile meno cari è intorno all'1.15%, di quelli fissi intorno al 2.10% (tassi effettivi globali, cioè il Taeg che è il tasso finito)
  • per un finanziamento al 80% del valore immobiliare con durata 20 anni, la media dei mutui a tasso variabile meno cari è intorno all'1.25%, di quelli fissi intorno al 2.25%
Tenuto conto che per il mutuatario un mutuo a tasso fisso conviene di più in periodi di alta inflazione, visto che per i prossimi anni sembra proprio che così non sarà ecco allora che i mutui a tasso variabile sono più convenienti almeno per durate intorno ai 15-20 anni, in quanto sono quelli in cui la più parte della quota interessi si paga nei primi anni dell'ammortamento (prevedendo che gli indici rimarranno a livelli minimi per i prossimi anni, ecco spiegatane la convenienza attuale). Per mutui più lunghi invece aumentano i fatti di imponderabilità sui tassi e quindi il tasso fisso duella giustamente con il variabile.

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