9 aprile 2019

Affitto: Spese dell'Inquilino e del Proprietario, Elenco Completo

Chi vive in affitto paga la manutenzione ordinaria, il padrone di casa la manutenzione straordinaria e le tasse
Quando si stipula un contratto di affitto è bene visionare con attenzione se ci sono specifiche clausole sulle spese a carico dell'inquilino o del proprietario: l'articolo 1576 del Codice Civile stabilisce che la manutenzione ordinaria è a carico del conduttore e la manutenzione straordinaria è a carico del locatore, mentre la Legge di Stabilità 2016 ha stabilito che, in linea generale, l'inquilino non paga Imu e Tasi, ma è possibile e lecito che nel contratto di affitto sia previsto diversamente, entro certi limiti. Riportiamo dunque nel dettaglio cosa deve pagare l'inquilino e cosa deve pagare il padrone di casa, con le varie eccezioni previste dalla legge.

Tasse a carico dell'inquilino in affitto o a carico del proprietario - Imu e Tasi sono a carico del padrone di casa, cioè del locatore, nel caso di abitazione principale del conduttore, cioè dell'inquilino che ha la residenza nella casa che affitta, tranne nel caso di immobili nelle categoria catastali A1, A8 e A9 (immobili di lusso o di pregio); invece se si tratta di seconda casa o comunque l'inquilino non ha residenza in tale immobile, una quota della Tasi è a carico dell'inquilino (tra il 10% e il 30%, lo stabilische il Comune dove sorge l'immobile). Attenzione però, perché la sentenza 6882/2019 della Corte di Cassazione stabilisce che un contratto di affitto con clausola che preveda il pagamento di Imu e Tasi a carico dell'inquilino è valido, o meglio: che comprenda il costo delle tasse nel canone di affitto, determinando il canone in due diverse componenti, affitto vero e proprio e componente integrante pari a Imu e Tari (o una loro quota).

La Tari, la tassa sui rifiuti, è totalmente a carico dell'inquilino.

Il pagamento dell'imposta di registro del contratto di affitto va fatto dal proprietario di casa, ma la spesa sostenuta può essere divisa al 50% con l'inquilino, ovviamente previo accordo con clausola nel contratto.
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Spese di manutenzione a carico dell'inquilino o del padrone di casa - Diamo subito tre importanti definizioni generali per capire cosa sono la manutenzione ordinaria, la manutenzione straordinaria e la piccola manutenzione, specificando che le spese delle prima categoria sono a carico del proprietario, le spese della terza ed in genere della seconda sono a carico dell'inquilino:
  • opere di manutenzione straordinaria sono quelle a lungo termine per l'uso e il buon funzionamento dell'immobile, ad esempio la sostituzione della caldaia o dell'ascensore, il rifacimento del tetto... (in caso di appartamento in condominio è ovvio che il padrone pagherà per la sua quota in millimetri)
  • opere di manutenzione straordinaria sono quelle a cadenza prestabilita o comunque di medio termine, ad esempio riverniciare porte, finestre, cancellate...
  • la piccola manutenzione dipende dall'uso quotidiano e normale dell'immobile, spesso imprevedibili (rottura di un vetro per esempio) e non dipendono dall'età dell'immobile
Spese a carico dell'inquilino:
    tasse e spese in affitto
  • ascensore: manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione, ispezioni e collaudi
  • autoclave: manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarico pressione del serbatoio, ispezioni, collaudi e lettura contatori
  • manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione, manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme, manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni, manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili, manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza
  • impianti di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua, fonti rinnovabili: manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario, pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale, lettura dei contatori, acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua
  • impianti sportivi:addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.), consumo di acqua per pulizia e depurazione
  • impianto antincendio: manutenzione ordinaria, ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi
  • manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo
  • parti comuni condominio: manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico, manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari, manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti, manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni, consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni, manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati, manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo, tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile
  • parti interne all'appartamento locato: manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti, manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell'impianto sanitario, rifacimento di chiavi e serrature, tinteggiatura di pareti, sostituzione di vetri, manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso, verniciatura di opere in legno e metallo, manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento
  • pulizie: trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l., spese per le pulizie appaltate a ditta, materiale per le pulizie, manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia, derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie, disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti , tassa rifiuti o tariffa sostitutiva, sacchi per la raccolta dei rifiuti
  • sgombero neve: spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso
Spese a carico del proprietario:
  • ascensore: installazione e manutenzione straordinaria degli impianti, adeguamento alle nuove disposizioni di legge
  • autoclave: installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.), imposte e tasse di impianto
  • installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione, installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme, installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni, installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili, installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza
  • impianti di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua, fonti rinnovabili: installazione e sostituzione degli impianti, adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti
  • impianti sportivi: installazione e manutenzione straordinaria
  • impianto antincendio: installazione e sostituzione dell’impianto, acquisti degli estintori
  • installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo
  • parti comuni condominio: sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico, manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari, manutenzione straordinaria della rete di fognatura, sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere, installazione e sostituzione di serrature, installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo, tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali
  • parti interne all'appartamento locato: sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti, manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento
  • pulizie: spese per l’assunzione dell’addetto, spese per il conferimento dell’appalto a ditta, acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia, acquisto di bidoni, trespoli e contenitori
Per le spese di portierato l'inquilino paga il 90% dello stipendio, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, indennità sostitutiva alloggio come da c.c.n.l., la manutenzione ordinaria della guardiola (il restante 10% a carico del proprietario), mentre il materiale per le pulizie è totalmente a carico dell'inquilino e la manutenzione straordinaria della guardiola totalmente a carico del proprietario.

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