La locazione transitoria, o affitto temporaneo, ha durata massima di 18 mesi (36 per gli studenti) e può essere rinnovato, il locatore può accedere alla cedolare secca.

Contratto di Affitto Transitorio: Caratteristiche e Vincoli

locazione transitoria
Il contratto di affitto transitorio (locazione transitoria e affitto temporaneo sono sinonimi), disciplinato dalla legge n° 431 del 9 dicembre 1998, è una particolare forma di locazione ad uso abitativo che consente al proprietario di un immobile di affittarlo per un periodo inferiore rispetto ai tradizionali contratti a canone concordato o libero, che hanno una durata che non può essere inferiore rispettivamente a 3 e a 4 anni.

Quando si può affittare con locazione transitoria - L'affitto transitorio, che può essere ad uso abitativo o commerciale, viene stipulato generalmente quando c'è una necessità momentanea da parte del locatore o dell'inquilino di affittare l'immobile (tipico è il contratto di affitto temporaneo per studenti): in ogni caso è necessario specificare la natura dell'esigenza transitoria in una specifica clausola. Il contratto deve essere inoltre integrato dalla documentazione comprovante questa particolare esigenza perché l'assenza di tali condizioni, potrebbe confermare l'elusione del limite legale di durata previsto per i contratti ordinari.

Nello specifico, se è il locatore ad avere la necessità di affittare l'immobile per un breve periodo è obbligato ad avvisare l'inquilino prima della scadenza del contratto che intende confermare la breve durata che è stata concordata, in caso di mancato avviso l'affittuario può continuare ad usufruire dell'immobile e deve essere sottoscritto un contratto di affitto a canone libero con una durata di 4 anni più altri 4 anni eventualmente rinnovabili.

Tra le necessità dell'inquilino che possono portare all'affitto transitorio ci sono motivi di lavoro o di studio, la ristrutturazione della casa dove abitualmente risiede, una calamità naturale, dover assistere un parente con problemi di salute, ricerca di un alloggio dopo separazione coniugale o simili eventi.

Per poter individuare in modo corretto le norme che regolano i contratti di locazione transitoria, quindi le esigenze del locatore o dell'affittuario, è bene affidarsi alle organizzazioni dei proprietari di immobili e degli inquilini più rappresentative.

Durata dell'affitto transitorio - Il contratto di locazione transitoria, come specificato nel decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, deve avere una durata compresa tra i 30 giorni e i 18 mesi, quindi in caso di durata inferiore o superiore la clausola è nulla e vengono applicate in modo automatico la durata minima di un mese per i contratti di durata inferiore o la durata massima di 18 mesi se nel contratto è inserita una durata superiore. Per gli studenti la durata massima dell'affitto transitorio è 36 mesi, quella minima 6 mesi.

Contratto di affitto transitorio - Bisogna usare il modello predisposto, che serve a indicare precisamente i dati delle due parti, le caratteristiche dell'immobile, l'importo del canone e la modalità di versamento, l'esigenza transitoria (che deve essere provata con specifica documentazione), l'indicazione che l'inquilino dichiara di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione. Se si tratta di affitto a studenti fuori sede, il contratto deve indicare espressamente che il locatore è uno studente universitario presso la locale facoltà.

Il locatore deve registrare il contratto di locazione transitoria entro 30 giorni dalla stipula, fornendo tutta la documentazione al locatario (inquilino) ed eventualmente all'amministratore di condominio.

Anche per il contratto di affitto transitorio è obbligatorio l'Attestato di Prestazione Energetica dell'immobile.

Cedolare secca per affitto transitorio ad uso abitativo - Come per i contratti di affitto ordinari, anche chi stipula un affitto temporaneo ad uso abitativo, se persona fisica, ha la possibilità di scegliere di pagare l'imposta sostitutiva dell’Irpef ad aliquota fissa, ovvero può optare per il cosiddetto regime della cedolare secca: è sì vero che l'aliquota è solo del 21% sul 100% del reddito generato dall'immobile affittato (10% per il canone concordato se a particolari condizioni), ma occorre prestare molta attenzione perché ci possono essere vari svantaggi, come spiegato dettagliatamente nella guida completa alla cedolare secca.

Rinnovo dell'affitto transitorio - Trascorsi i termini specificati sul contratto, né il locatore né l'affittuario hanno l'obbligo di effettuare alcuna comunicazione ed il rapporto si conclude. Se ancora sussistono le cause di transitorietà, le parti possono scegliere se proseguire con la forma transitoria e questo può avvenire solo nel caso venga comunicata l'eventuale possibilità al locatore e quest'ultimo non la neghi in modo esplicito. Se ciò avviene dovrà essere stipulato un contratto ordinario della durata di 4 anni più altri 4 eventualmente rinnovabili.
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