14 dicembre 2021

Mutuo Prima Casa: Cosa Valutare Prima di Chiederlo

Un mutuo prima casa può essere a tasso fisso, variabile o misto, ma le valutazioni da fare vanno oltre al tasso di interesse del mutuo.
Il mutuo prima casa può essere richiesto per acquisto, costruzione o ristrutturazione di un immobile, oppure per rifinanziare o sostituire un mutuo in corso (in tal caso si parla di surroga o sostituzione del mutuo). Per avere un mutuo serve come garanzia l'ipoteca su un immobile di cui si ha la proprietà, non per forza quello che si acquista, costruisce o ristruttura. La durata del rimborso di un mutuo è solitamente tra 5 e 30 anni.

Tipologie di mutuo prima casa

I mutui prima casa vengono erogati per l'acquisto di case già edificate, per immobili in costruzione o da ristrutturare: vi consigliamo di leggere la guida Tasse per Acquisto Casa: Iva e Imposte, Bonus Prima Casa e Detrazioni perché, oltre alle informazioni importanti che potete già intuire dal titolo, è riportata la definizione di prima casa e di abitazione principale, che non sono la stessa cosa e non vanno assolutamente confuse.

Mutuo fondiario o mutuo ipotecario

Per comprare, ristrutturare o costruire la prima casa si può chiedere un mutuo fondiario, un finanziamento immobiliare poco "reclamizzato", simile al più consueto mutuo ipotecario ma con alcuni vantaggi per il richiedente.

Invece per surroga o sostituzione del mutuo o per esigenze di acquisto, costruzione o ristrutturazione di un immobile non prima casa si deve domandare un mutuo ipotecario.


Si tratta di una informazione che spesso le banche non riportano ai clienti perché i mutui fondiari sono più convenienti dei mutui ipotecari (per il cliente, non per la banca...). Esistono anche i mutui chirografari, ma sono finanziamenti con interessi più alti e solo di basso importo, dunque accessibili se già avete una certa liquidità oppure dovete sostenere una spesa non elevata. Nella guida Differenze tra mutuo ipotecario, fondiario e chirografario tutti i dettagli.

Mutuo fisso o mutuo variabile

Comunque è più importante avere ben chiara la differenza tra mutuo a tasso fisso, a tasso variabile o a tasso misto:
  • con i mutui a tasso fisso l'interesse viene stabilito in fase di stipula e resta invariato per tutta la durata del rimborso, in questo modo il cliente paga sempre la stessa rata ma non può sfruttare eventuali ribassi dei tassi di interesse dovuti dall'andamento del mercato
  • con i mutui a tasso variabile l'importo delle rate varia entro scadenze prestabilite in fase contrattuale, ed aumenta o diminuisce in base alle oscillazioni del mercato: tali oscillazioni sono basate sui tassi di mercato oppure su politiche monetarie quali l'Euribor; le rate all'inizio del rimborso sono più basse ma possono aumentare in un secondo momento: i mutui a tasso variabile sono rivolti a clienti che vogliono un prestito in linea con l'andazzo del mercato o intuiscono futuri ribassi dei tassi di interesse
  • con i mutui a tasso misto si ottiene un prestito che abbina i finanziamenti a tasso fisso con quelli a tasso variabile: in fase contrattuale viene stabilito il parametro in base al quale è possibile cambiare il tasso, si devono verificare specifiche condizioni e/o attendere scadenze prestabilite per passare dal tasso variabile a quello fisso o viceversa

Mutuo prima casa: cosa valutare in fase di stipula

La decisione di richiedere un mutuo non deve essere presa alla leggera, ma occorre fare una serie di considerazioni davvero importanti per ridurre al minimo possibile i rischi.

Oltre alla valutazione della convenienza di un mutuo partendo dal regime di tassi di interesse per il rimborso e dalle detrazioni fiscali sul mutuo, si devono considerare altri elementi come l'assicurazione sull'immobile e sul rimborso, la possibile estinzione anticipata, la proprietà dell'immobile durante il rimborso e la possibilità di esproprio per mancato rimborso delle rate.

Si può domandare più di un mutuo per diversi immobili? Si possono sottoscrivere più mutui per acquistare più abitazioni, ma è necessario rispettare i requisiti necessari per l'erogazione del mutuo.

Calcolo della convenienza di un mutuo

Le rate a lungo termine pesano meno sul reddito ma si pagano più interessi, mentre con i mutui di breve durata l'impatto sulle proprie finanze è maggiore ma la quota relativa agli interessi è più bassa. La scelta finale non può che basarsi sulle disponibilità economiche e sull'impatto del debito sulle stesse.

Per trovare il mutuo più conveniente è bene richiedere alle banche il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato del mutuo, documento nel quale sono riassunte le condizioni economiche del mutuo. L'effettivo costo di un finanziamento è espresso dal Taeg, ma bisogna prendere in considerazione il tasso di interesse Tan, le commissioni, i costi da sostenere per garantirsi il mutuo e l'ammontare delle rate.

mutuo prima casa
Un consiglio valido per tutte le richieste di un mutuo e di qualsiasi finanziamento: sottraete dalle vostre entrate mensili le spese abituali che dovete sostenere e scegliete un prodotto la cui rata non superi un terzo del reddito disponibile, in modo da mettersi al sicuro il più possibile dagli imprevisti.

Prestate particolare attenzione a valutare la convenienza di un mutuo a tasso variabile: inizialmente il Tan è più basso di quello di un finanziamento a tasso fisso, ma nel corso del tempo gli interessi possono aumentare sensibilmente in relazione al crescere dei parametri di riferimento.

Mutuo prima casa e detrazioni fiscali

Nelle dichiarazioni dei redditi è possibile portare in detrazione gli interessi del mutuo. Solo per l'anno in cui si stipula il finanziamento ci sono anche le detrazioni per istruttoria e perizia del mutuo.

Per quel che riguarda la detrazione sugli interessi del mutuo, si può recuperare il 19% su una somma massima pagata nel corso dell'anno per gli interessi passivi pari a 4000 euro, quindi lo sgravio massimo è di 760 euro, detratti dalle tasse versate, cioè dall'Irpef.

Trovate informazioni approfondite nella guida Detrazione interessi mutuo casa.

Assicurazione e garanzie per mutuo prima casa

Oltre all'ipoteca sull'immobile solitamente è sufficiente disporre di un reddito che possa supportare le rate del mutuo, ma a volte le banche richiedono ulteriori garanzie quali la garanzia di firma e/o finanziaria.

L'assicurazione sull'immobile acquistato col mutuo è obbligatoria per legge e deve garantire un rimborso in caso di scoppio, fulmine e incendio: il mutuatario può liberamente scegliere di stipulare la polizza casa con la banca erogante il mutuo, di sottoscrivere un prodotto di finanziarie terze oppure utilizzarne una già in essere.

Non è obbligatoria l'assicurazione sul rimborso del mutuo, cioè la polizza facoltativa per mettersi al riparo da imprevisti vari quali invalidità, perdita del lavoro o decesso.

Mutuo prima casa: istruttoria e perizia

Quando la banca concede il mutuo si avviano le fasi iniziali del finanziamento, ovvero istruttoria e perizia: la prima è la valutazione della solidità finanziaria del mutuatario, e delle sue garanzie, durante la quale si programma il piano di ammortamento, la seconda è la valutazione del valore dell'immobile ipotecato per stabilire l'importo che verrà erogato col mutuo.

Ancora una volta va ribadito che non è obbligatorio che l'immobile ipotecato a garanzia del mutuo sia quello acquistato, costruito o ristrutturato, può essere un altro di proprietà del mutuatario: questo va assolutamente tenuto a mente, perché il loan to value del mutuo si calcola sul valore dell'immobile ipotecato.

Per prima cosa è necessario individuare un notaio, professionista solitamente scelto dal proprietario dell'immobile; in seguito avviene la stipula del mutuo, le cui modalità variano in base alla presenza o meno di un incaricato della banca in fase di firma del rogito.

Il mutuatario deve presentare i documenti relativi alla propria anagrafica, ai redditi e all'immobile oggetto della compravendita (come ad esempio la visura catastale, planimetria, l'atto di provenienza).

Mutuo prima casa: loan to value per calcolare l'importo

Il valore dell'abitazione viene stabilito tramite perizia effettuata da un professionista incaricato dalla banca, poi quanto la banca eroga si misura in percentuale. Il loan to value (generalmente abbreviato con LTV) è il rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile a garanzia.

Di solito il massimo importo concesso con un mutuo non supera l'80% del valore della casa da acquistare, ma alcuni istituti, in presenza di determinate garanzie, arrivano ad erogare fino al 95% o anche il 100% (vedasi a tal proposito la guida Mutui 100: quali garanzie servono): in quest'ultimo caso solitamente le condizioni contrattuali diventano svantaggiose rispetto ai finanziamenti all'80% del valore dell'immobile.

Problemi con il rimborso del mutuo casa

Può succedere un qualsiasi imprevisto che porti il contraente a non pagare la rata del mutuo, cosa che comunque non porta immediatamente al pignoramento dell'immobile ipotecato.

Nel caso di problemi di lunga durata o particolarmente gravi, si può domandare la sospensione del mutuo tramite il Fondo di Solidarietà per Sospensione Mutui, gestito a livello statale, che consente una sospensione del pagamento della rata in caso di difficoltà nel pagamento dovute a condizioni particolari quali la perdita involontaria del lavoro, di rendere più flessibile il rimborso accorciandone o allungandone la durata o sospendendone il versamento delle rate.

Nei casi meno gravi la banca illustra le soluzioni più adatte per permettere al cliente di continuare a far fronte all'impegno, come ad esempio la rinegoziazione del mutuo, ovvero un allungamento della durata dell'ammortamento con abbassamento dell'importo delle rate.


Chi ha la proprietà dell'immobile durante il rimborso del mutuo?

Una cosa che crea spesso confusione perché non saputa è che durante il rimborso del mutuo la banca non è proprietaria dell'immobile ipotecato (che come detto può essere quello oggetto di acquisto o un altro di proprietà del mutuatario): la proprietà è sempre dell'acquirente/mutuatario, ma è una proprietà gravata da ipoteca.

Secondo la definizione giuridica l'ipoteca è diritto reale su cosa altrui, il che implica che la banca ha il diritto di prendersi l'immobile nel caso non venga onorato il rimborso (non basta certo una sola rata saltata, come spiegato sopra), ma finché il mutuatario paga regolarmente il mutuo continua a mantenere la proprietà dell'immobile.

Da questo deriva che un immobile ipotecato per un mutuo si può vendere: il mutuatario può vendere la casa e a sua volta l'acquirente può prendere in carico il mutuo già in essere, oppure è possibile vendere la casa estinguendo contemporaneamente il finanziamento.

Insomma, occorre informarsi se sull'immobile grava un'ipoteca, perché è un "diritto che segue la cosa" come tutti i diritti reali su cosa altrui (ad esempio la servitù di passaggio), cioè che si trasferisce insieme alla proprietà.

Rimborso del mutuo ed estinzione dell'ipoteca

Al versamento dell'ultima rata del mutuo ipotecario, l'istituto di credito consegna la documentazione necessaria per notificare il termine del finanziamento ed in seguito, entro 30 giorni, comunica alla conservatoria l'estinzione dell'ipoteca. Da questo momento in poi la proprietà dell'immobile non è più gravata da ipoteca.

Il mutuatario può ricorrere all'estinzione anticipata del mutuo pagando l'intera somma residua o può ridurre in parte il debito residuo: se il mutuo è stato stipulato successivamente al 2 febbraio 2007 il cliente non deve pagare alcuna penale, diversamente la penale massima varia in base al momento dell'estinzione.
Nessun commento: