15 dicembre 2021

Surroga Mutuo, Rinegoziazione o Sostituzione: Costi e Convenienza

Con la rinegoziazione del mutuo in banca si riduce l'importo della rata e si allunga il piano di rimborso, invece con surroga o sostituzione del mutuo lo si "sposta" presso un'altra banca che offre tassi di interesse più bassi. Ma è meglio rinegoziare o surrogare il mutuo? Che differenza c'è tra sostituzione e surroga? Sono opzioni diverse e, come la quando si decide di domandare un mutuo, da valutare nei minimi dettagli.

Da precisare subito che, per il cliente, surroga e sostituzione non sono in relazione con l'estinzione anticipata del mutuo, anche se formalmente per la banca originaria dalla quale viene trasferito è praticamente la stessa cosa. I riferimenti normativi sono nella cosiddetta Legge Bersani (legge 40/2007).

Rinegoziare il mutuo con la banca

Se si vuole domandare la rinegoziazione del mutuo alla banca, la prima cosa è verificare le condizioni economiche dei mutui proposti da altri istituti di credito, in particolar modo le informazioni su durata, interessi e opzioni aggiuntive (per esempio la sospensione dei pagamenti).

Una volta raccolti questi dati, indispensabili anche per valutare l'eventuale surroga, si potrà tentare di rinegoziare il mutuo con la propria banca, richiesta che senz'altro viene presa in considerazione in quanto l'istituto di credito rischia di perdere un cliente, soprattutto se sul mutuo gravano condizioni economiche superate da nuove regole di mercato.


Se accettata, la rinegoziazione del mutuo è gratis per il cliente. Comunque la banca non ha l'obbligo di rinegoziare il mutuo a richiesta del cliente, può rifiutare se ritiene che le condizioni di rimborso in essere siano idonee alla situazione economica del mutuatario.

Trasferire il mutuo in un'altra banca con la surroga

Con la surroga del mutuo, detta anche permuta o trasferimento del mutuo, il finanziamento viene spostato presso un'altra banca che offre condizioni più vantaggiose per il cliente.

Esistono proprio i mutui surroga, proposti appositamente da tutti gli istituti di credito per la permuta: se la propria banca rifiuta di rinegoziare il mutuo, la surroga è l'opzione ideale perché sfrutta la concorrenza tra banche a vantaggio dei consumatori.

Rinegoziare o surrogare il mutuo in essere, cosa conviene fare? La surroga non ha costi per il cliente che trasferisce il mutuo perché un mutuo surroga non prevede perizia e istruttoria. Decidendo di surrogare il mutuo non ci sono cambiamenti dal punto di vista fiscale e dunque, se è stato richiesto per la prima casa, restano pienamente valide le consuete detrazioni sugli interessi passivi del mutuo.

Con la surroga del mutuo la nuova banca prende in carico dalla precedente unicamente la parte rimanente del finanziamento, quella ancora da rimborsare, e ovviamente altri contratti in essere tra cliente e precedente banca, ad esempio il conto corrente e gli investimenti, non vengono considerati, restano invariati

Il nuovo istituto di credito applica migliori condizioni: i tassi di interesse del mutuo surroga sono più bassi e dunque si riduce l'importo della rata, ma non è detto che il piano di rimborso debba allungarsi (più rate). Insomma, il costo totale del mutuo con la surroga può diminuire.

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Attenzione però: al diminuire della somma richiesta per un mutuo rispetto al valore della casa, ovvero con un loan to value più basso, si hanno interessi inferiori perché le banche applicano un spread minore (lo spread è il guadagno della banca sul finanziamento), ma se la valutazione dell'immobile si è ridotta rispetto al momento di accensione del mutuo originario, il mutuo surroga può risultare meno conveniente perché il loan to value potrebbe aumentare e quindi lo spread venire alzato.

In ogni caso la durata dell'ammortamento del mutuo surroga è un argomento da verificare con la banca proponente: si può anche ridurre la durata del mutuo, previa verifica della sostenibilità economica dei nuovi valori delle singole rate (alla diminuzione degli anni residui corrispondono rate di importo maggiore).

Con la sostituzione del mutuo si ha liquidità aggiuntiva

La sostituzione del mutuo con liquidità aggiuntiva è indicata in casi particolari, ad esempio quando si devono fare lavori di ristrutturazione edilizia mentre si ha un mutuo già acceso ancora in corso (può essere conveniente ad esempio se si usufruisce delle detrazioni fiscali ristrutturazione o degli incentivi fiscali riqualificazione energetica).

Col termine liquidità aggiuntiva si intende la richiesta del cliente di incrementare l'importo del finanziamento rispetto a quanto è ancora dovuto come rimborso: la richiesta può essere fatta anche alla propria banca e in tal caso si tratta di rinegoziazione del mutuo con liquidità aggiuntiva, invece se la si domanda alla nuova banca presso cui si trasferisce il mutuo allora si tratta di una sostituzione mutuo. In entrambi i casi è necessario richiedere l'intervento di un notaio per modificare l'ipoteca.

Dunque sostituire il mutuo ha costi aggiuntivi per il cliente e richiede maggiore tempo rispetto ad una surroga, proprio a causa della modifica all'ipoteca che richiede una nuova perizia.
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