17 giugno 2021

Cedolare Secca: Vantaggi e Svantaggi del Regime Agevolato per il Reddito da Affitto

Conviene la cedolare secca per le locazioni abitative (affitto casa)? Il regime agevolato ha due aliquote, ma non è detto che sia meglio della normale tassazione sugli affitti.
Con la cedolare secca si pagano meno tasse sui redditi da locazione abitativa ad uso abitativo perché è un regime fiscale agevolato con aliquote inferiori a quelle Irpef, regime che può essere scelto dal proprietario di casa che affitta casa a canone concordato o a canone libero.

Tuttavia va sottolineato che la cedolare secca ha vantaggi e svantaggi: per essere sicuri di avere un risparmio scegliendo questo regime agevolato bisogna fare calcoli precisi, perché ad esempio con la cedolare secca il reddito da affitto resta nel calcolo dell'Isee ma esce dal reddito su cui calcolare deduzioni e detrazioni fiscali in dichiarazione dei redditi, che quindi diventano meno vantaggiose. Ci sono inoltre alcuni vincoli imposti dalla cedolare secca al proprietario immobiliare che decide di aderirvi.

Cedolare secca 10% per canone concordato e 21% per canone libero: cos'è e come funziona

Guida aggiornata con le novità cedolare secca 2021 su affitti brevi e pagamento acconto.

Il regime fiscale della cedolare secca è disponibile per i proprietari di immobili ad uso abitativo ed è un regime agevolato in quanto l'aliquota applicata ai redditi derivanti da locazione immobiliare è del 21%, che scende al 10% in caso di affitto a canone concordato per immobili in Comuni con carenze di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa e, a prescindere dal tipo di contratto di affitto, nei Comuni nei quali sia stato deliberato lo stato di emergenza in seguito a calamità.

La cedolare secca al 10% può essere applicata anche gli affitti transitori e agli affitti per studenti universitari.


A partire dal 1 gennaio 2021 la cedolare secca per affitti brevi, che è al 21%, può essere applicata al massimo per quattro immobili nel corso dell'anno, da cinque in poi scatta la presunzione di attività imprenditoriale e dunque, oltre a dover aprire partita Iva, si viene assoggettati all'Irpef. Lo scopo è chiaramente quello di limitare l'uso della cedolare secca per gli affitti turistici e simili.

Rientrano nella cedolare secca i redditi da affitto di immobili di categoria catastale compresa tra A1 e A11, ad esclusione di A10 (ovvero studi privati e uffici): sono quindi ricompresi gli immobili di lusso. Gli immobili e le relative pertinenze devono essere affittati ad uso abitativo: infatti la cedolare secca non si applica agli affitti commerciali (era possibile fino al 31 dicembre 2019, eliminata dal 2020 l'aliquota al 21% della cedolare secca per affitti commerciali).

Le pertinenze (box auto/cantine) possono essere affittate sia congiuntamente alla casa locata sia successivamente con contratto di locazione separato, ma le parti coinvolte devono essere le stesse e bisogna sottolineare l'esistenza del vincolo di pertinenza con la casa già affittata.

La cedolare secca è solo per persone fisiche che detengono il diritto di proprietà o di usufrutto dell'immobile, il quale deve essere locato ad uso abitativo: questo esclude dal regime fiscale della cedolare secca gli immobili affittati per esercitare arti o professioni oppure attività di impresa,

Casi particolari: Si può richiedere la cedolare secca sia alla firma del contratto di affitto sia in un secondo momento: se richiesto successivamente bisogna pagare le imposte di bollo e di registro e non possono essere rimborsate. Si deve usare il modulo RLI per il contratto di affitto.

La cedolare secca può essere revocata dal proprietario dell'immobile ogni anno successivo a quello della richiesta ed entro 30 giorni dal termine della scadenza annuale (pagando l'imposta di registro), si considera valido per tutta la durata del contratto di affitto e può essere prolungato. In caso di revoca della cedolare secca bisogna aspettare un anno per poterla richiedere nuovamente.

Nella dichiarazione dei redditi bisogna comunque indicare i redditi assoggettati alla cedolare secca: li si indica nel "quadro B Redditi dei fabbricati e altri dati" del Modello 730, nel "quadro RB - Redditi dei fabbricati" del Modello Redditi Persone Fisiche.

Calcolo cedolare secca, come si paga

Posto che i redditi da locazione immobiliare assoggettati a cedolare secca vanno comunque indicati nella dichiarazione dei redditi ma escono dal calcolo del reddito assoggettato all'Irpef, il pagamento della cedolare secca segue le regole dell'Irpef.

Dunque normalmente si paga in due rate, una di acconto sulla base di quanto effettivamente pagato l'anno prima, ed una a saldo per completare il pagamento su base definitiva. L'acconto della cedolare secca non è dovuto il primo anno perché manca la base imponibile di riferimento, ovvero l'imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. Inoltre non è dovuto se la cedolare secca da pagare, sempre riferita ai redditi da affitto maturati l'anno precedente, non supera 51,65 euro.

L'acconto della cedolare secca è pari al 100% dell'imposta dovuta per i redditi da affitto maturati l'anno precedente: fino al 2020 era al 95%.

cedolare secca vantaggi e svantaggi
Se l'acconto della cedolare secca è inferiore a 257,52 euro si paga in una sola rata entro il 30 novembre (ad esempio, se avete optato nel 2020 per la cedolare secca allora dovete pagare l'acconto entro il 30 novembre 2021), se invece supera tale soglia allora si deve pagare una prima rata, pari al 40% di quanto dovuto come acconto ed una seconda rata entro il 30 novembre per il restante 60%. Il saldo va versato entro il 30 giugno dell'anno successivo, oppure entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%.

Il pagamento di acconto e saldo della cedolare secca si fa con F24, questi i codici-tributo nella sezione Erario:
  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Cedolare secca: vantaggi e svantaggi

Pagare meno che con la normale Irpef è un vantaggio che ha un costo, perché la cedolare secca per l'affitto pone diversi limiti al proprietario immobiliare, che deve farsi bene i propri conti per capire se sia il caso di aderirvi oppure no.

Cedolare secca o Irpef

Il proprietario di casa può utilizzare il regime fiscale della cedolare secca per pagare meno tasse sui redditi derivanti dall'affitto di immobili ad uso abitativo, dato che escono dal calcolo dei redditi assoggettabili ad Irpef e su di loro si paga un'aliquota più bassa.

Ma attenzione: le aliquote della cedolare secca si calcolano sul 100% di quanto il proprietario incassa, mentre l'aliquota Irpef si applica al 66,5% di quanto incassato con canone concordato e al 95% di quanto incassato con canone libero.

Inoltre il reddito assoggettato a cedolare secca esce dal calcolo del totale per detrazioni e deduzioni fiscali, dunque non rientra nella possibilità di riduzione come i redditi assoggettati a Irpef. Inoltre resta comunque nei redditi per il calcolo dell'Isee.

Cedolare secca, imposte e addizionali

Tra i vantaggi della cedolare secca anche il non pagare le addizionali comunali e regionali, inoltre optando per questo regime agevolato al momento della firma del contratti di affitto con l'inquilino non si versano imposta di registro e imposta di bollo, le quali di solito si pagano per prorogare, risolvere o registrare il contratto di affitto: l'imposta di registro si paga invece in caso di rinuncia alla cedolare secca da parte del locatore, che può avvenire ogni anno del contratto di affitto successivo a quello in cui si accede al regime agevolato.

Con la cedolare secca non si può aumentare il canone di affitto, quindi la somma percepita per l'affitto deve rimanere invariata (anche se nel contratto è indicato diversamente) e non bisogna applicare neanche la variazione Istat.
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