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Nuove Norme Mutui: Quando la Banca Può Prendersi la Casa?

martedì 26 aprile 2016 Aggiornato il:

Le nuove regole sui mutui sono ufficialmente state approvate dal governo Renzi con decreto del 20 aprile 2016, recependo le varie richieste di modifica alla bozza originaria. Dunque adesso si può essere considerati inadempienti - morosi - e la banca può prendersi la casa (o meglio, l'immobile ipotecato a garanzia del mutuo, che può essere anche un altri rispetto a quello che si è comprato) dopo 18 rate non pagate, anche non consecutivamente: si può perchè tale possibilità c'è solo se il cliente dà l'assenso all'apposita clausola espressa.  Ci sono però alcune nuove tutele per i mutuatari, che andiamo a spiegare in questa guida sulle nuove regole per i mutui che ovviamente valgono per quelli stipulati dopo l'entrata in vigore delle norme approvate col decreto del governo.

Innanzi tutto specifichiamo che il decreto sulle nuove norme dei mutui varato dal governo Renzi conferma che in caso di estinzione anticipata del mutuo non è dovuta alcuna penale, regola introdotta nel 2007 con la Legge Bersani. Passiamo ora alle novità vere e proprie.

Casa in vendita dopo 18 rate del mutuo non pagate: questo è possibile solo se banca e mutuatario si accordano in tal senso alla stipula del mutuo, dando la possibilità alla banca di vendere l'immobile sotto ipoteca (ribadiamo che può essere anche un altro rispetto a quello che si compra col mutuo) senza dover ricorrere all'asta giudiziaria. Assolutamente vietate clausole per il trasferimento della proprietà immobiliare direttamente alla banca, come tra l'altro già stabilisce il Codice Civile all'art. 2744 (divieto di patto commissorio).

nuove regole sui mutui: quando la banca può prendersi la casa?Dunque se cliente e banca si accordano su questa clausola, in caso di mancato pagamento di 18 rate del mutuo, anche non consecutive, la banca può mettere in vendita la casa ipotecata: il debito del mutuatario è del tutto estinto (cioè il mutuo è pagato: rate mancanti e quelle non pagate) anche se il valore di vendita risulta inferiore al debito totale, mentre se l'immobile è venduto a un prezzo superiore di quanto ancora dovuto alla banca, l'eccedenza spetta al cliente.
Ricordiamo che in caso di difficoltà nel pagare le rate del mutuo esistono tre possibili soluzioni: la rinegoziazione e la surroga del mutuo per avere condizioni migliori, oppure la sospensione del mutuo col Fondo di Solidarietà governativo o tramite il patto ABI-consumatori per la sospensione delle rate del mutuo.
Per una scelta informata e la valutazione della convenienza di inserire o meno la clausola espressa il mutuatario dovrà essere assistito da un consulente. Come già altri interventi normativi volti a regolare le informative sul mutuo che le banche devono fornire ai clienti, si stabilisce che "siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (TAEG)".

Precisiamo che le nuove regole sui mutui non avranno effetto retroattivo, ovvero la clausola sulla possibilità per la banca di vendere la casa dopo 18 rate non pagate si potrà inserire solo per i mutui stipulati dopo l'entrata in vigore della legge: dunque non è possibile neanche per le ipotesi di surroga dei contratti di mutuo precedentemente sottoscritti.

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