14 aprile 2022

Affitto con Riscatto: Chi Paga le Tasse sulla Casa?

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito, tramite la circolare 4/E del 19 febbraio 2015, il regime fiscale che si applica all'affitto con riscatto, o rent to buy, formula che permette di acquistare un immobile tramite un contratto in cui venditore e acquirente si accordano in modo che l'acquirente diventi subito inquilino, rinviando il trasferimento della proprietà e pagando nel frattempo un canone mensile che vale come affitto e come rata di acquisto.

Ma chi paga le tasse sulla casa col rent to buy? L'Agenzia delle Entrate è intervenuta con una circolare per chiarire chi deve pagare Imu, imposte di registro e catastali se c'è un contratto di affitto con riscatto e come funziona la cedolare secca, entrando nel dettaglio di ogni imposta, distinguendo i periodi che intercorrono tra l'affitto della casa, l'esercizio del diritto di acquisto da parte dell'inquilino e il successivo trasferimento di proprietà dell'immobile.

Per aver chiaro come funzionano le tasse con l'affitto con riscatto si deve distinguere chi concede in locazione l'immobile la cui proprietà potrà poi essere trasferita al conduttore (inquilino, che appunto col rent to buy può comprare la casa), ovvero occorre distinguere se chi affitta è un privato oppure un'impresa, e identificare le imposte indirette le quali sono a carico dell'acquirente e le imposte dirette che devono essere versate dal venditore.

Chi paga l'Imu con affitto con riscatto?

Il pagamento dell'Imu sulla casa in affitto spetta al proprietario in quanto è un'imposta legata alla proprietà dell'immobile: dunque se c'è affitto con riscatto l'Imu è a carico del proprietario (o il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Il conduttore al termine del rent to buy può diventare il nuovo proprietario dell'immobile e dunque dovrà pagare l'Imu solo da tale momento, cioè se e quando eserciterà l’opzione di acquisto.

I due soggetti possono anche accordarsi in modo che una quota dell'Imu, o anche tutta, sia a carico dell'inquilino affittuario, ma il soggetto tenuto al pagamento verso il Comune è sempre il proprietario, che se sussiste tale accordo potrà poi rivalersi sull'inquilino.

Affitto con riscatto e cedolare secca

Se chi affitta con contratto di rent to buy è un privato, questi può optare per il regime fiscale agevolato della cedolare secca oppure stipulare un contratto di affitto standard sul quale viene applicata l'Irpef ordinaria e l'imposta di registro al 2%, la quale deve essere divisa tra proprietario e inquilino.

Affitto con riscatto: imposte di registro e Iva se si compra la casa

Diversamente le imposte di registro sono a carico del conduttore, al quale spetta anche il versamento delle imposte e delle spese dovute per l'atto di compravendita se e quando deciderà di comprare l'immobile.
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