Detrazione Interessi Mutuo Prima Casa: Calcolo e Limite di Importo

Calcolo delle detrazioni mutuo prima casa (interessi e spese di istruttoria e perizia) e come inserirle nella dichiarazione dei redditi, come funziona la detrazione interessi mutuo cointestato.

La detrazione interessi passivi mutuo vale per l'acquisto della prima casa adibita ad abitazione principale e consente di recuperare il 19% di quanto pagato in un anno per gli interessi, fino al limite di 4000 euro. Per il primo anno del rimborso, cioè per l'anno in cui è stato stipulato il mutuo, oltre alla detrazione sugli interessi c'è anche la detrazione spese per istruttoria e perizia del mutuo, sempre però entro il limite massimo.

Se non si usufruisce della dichiarazione dei redditi precompilata, dove tale spesa è già indicata, per inserirla nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche (ex modello Unico) è necessario rispettare alcuni requisiti. Particolare attenzione in caso di mutuo cointestato e in caso di divorzio o separazione tra coniugi.

Detrazione mutuo casa, requisiti

Per poter inserire in dichiarazione dei redditi l'importo relativo agli interessi passivi del mutuo ed ottenere la detrazione del 19% bisogna rispettare i seguenti criteri:

• il mutuo deve essere stato stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all'acquisto dell'immobile; la detrazione interessi mutuo prima casa vale anche in caso di mutuo surroga, quindi solo per importo non superiore alla residua quota capitale da rimborsare, più eventuali spese e oneri (circolare Agenzia delle Entrate n°7/E/2017)
• il mutuo deve essere stato erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro dell'Unione Europea
• l'immobile deve essere situato nel Comune in cui il proprietario risiede oppure nel quale trasferirà la residenza entro 12 mesi dall'acquisto, diventando sua abitazione principale: la variazione di residenza si considera avvenuta nella data in cui la dichiarazione di trasferimento viene consegnata al Comune; per i cittadini residenti all'estero e i membri delle Forze Armate questa condizione non è obbligatoria

Dunque per poter accedere alle detrazioni sugli interessi passivi del mutuo occorre che l'immobile sia prima casa e abitazione principale (l'immobile può essere adibito a residenza principale a favore del coniuge o di un familiare a carico, parenti fino al terzo grado e affini entro il secondo grado): il mancato uso dell'immobile come abitazione principale porta alla decadenza della detrazione interessi mutuo prima casa, se in seguito si ritorna ad adibire l'immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione a partire dalle rate del mutuo pagate da quel momento.

Bisogna però specificare che:

• chi si è dovuto trasferire all'estero per motivi di lavoro, ha comunque diritto alla detrazione anche nel momento in cui adibisce l'immobile ad abitazione principale oltre un anno a partire dall'acquisto, a patto che la casa non venga affittata
• lo stesso dicasi per chi trasferisce la dimora presso istituti di ricovero o sanitari per motivi di salute
• ai cittadini italiani che risiedono in uno Stato membro dell'Unione europea spettano le detrazioni fiscali per il mutuo prima casa: l'abitazione deve essere acquistata ed adibita a prima casa nel territorio italiano
• il termine entro cui trasferire la residenza passa da 12 a 24 mesi se l'immobile è oggetto di ristrutturazione edilizia (segnaliamo che la detrazione mutuo ristrutturazione casa ha un diverso regime e sistema di calcolo)

Detrazione interessi mutuo cointestato

Ogni titolare del mutuo ha diritto alla detrazione del 19% degli interessi pagati per la propria quota parte: 50% se sono due contitolari del mutuo (quindi il 19% si calcola su una base di 2000 euro, ovvero 380 euro per ognuno), 33% se sono tre contitolari ecc...

Se l'intestatario del mutuo è unico ma vi sono più cointestatari della casa, l'unico a poter detrarre il 100% degli interessi passivi del mutuo sarà l'intestatario del mutuo.

In caso di decesso di un cointestatario del mutuo l'onere del pagamento ricade sugli eredi (se non c'è una polizza assicurativa sul mutuo in caso di decesso ovviamente), che dunque potranno portare in detrazione gli interessi.

Detrazione interessi mutuo cointestato tra due coniugi

In caso di mutuo cointestato tra due coniugi, se uno dei due è carico dell'altro allora la detrazione spetta al 100% a quest'ultimo, ovvero va indicata interamente nella sua dichiarazione dei redditi calcolandola sul limite di 4000 euro (occorre che sia però intestatario di almeno una quota della proprietà della casa: se l'immobile è intestato al coniuge non a carico la detrazione non è possibile). Se invece non c'è un coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione per il mutuo cointestato spetta a entrambi al 50%.

In caso di immobile cointestato per il quale solo un coniuge paga il mutuo, oppure di unico proprietario e mutuo a carico di entrambi i coniugi, solo il coniuge che è contemporaneamente intestatario del finanziamento e proprietario dell'immobile può detrarre gli interessi passivi.

Quanto scritto vale anche per le unioni civili.

Detrazione interessi mutuo per coniugi separati o divorziati

In caso di divorzio, la detrazione fiscale spetta al coniuge titolare o contitolare del mutuo che non risiede nell'abitazione principale: la detrazione spetta solo se nella casa risiedono familiari a carico. In caso di separazione e di mutuo cointestato, la detrazione spetta interamente o in parti uguali a seconda di chi paga il finanziamento.

Dove inserire la detrazione mutuo nella dichiarazione dei redditi

Gli importi relativi agli interessi passivi del mutuo vanno inseriti nel Quadro E, rigo E7 del Modello 730 (sono già indicate nella dichiarazione dei redditi precompilata) mentre nel Modello Redditi Persone Fisiche nel Quadro RP, rigo RP7.

Calcolo detrazione interessi e spese del mutuo, importo massimo

L'importo massimo inseribile in dichiarazione dei redditi è pari a 4000 euro: si possono quindi detrarre dalle tasse al massimo 760 euro, ovvero il 19% del tetto massimo di spesa.

Se il mutuo è inferiore al costo dell'immobile oppure di pari importo - come nella maggioranza dei casi - basta calcolare il 19% degli interessi versati alla banca, invece nel caso di finanziamenti che erogano una somma superiore al valore dell'immobile acquistato - cioè richiedendo un mutuo il cui capitale è superiore all'importo per l'acquisto della casa riportato nel rogito - spetta una detrazione proporzionale tra i due valori e per calcolare la detrazione spettante bisogna effettuare la seguente operazione: [(Costo acquisto immobile) per (Interessi del mutuo pagati nell'anno fiscale) diviso (Importo richiesto per il mutuo)] per 0,19

Per il primo anno di mutuo, quindi nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo alla sua stipula, si possono aggiungere agli interessi pagati anche le spese accessorie del finanziamento e le spese notarili relative alla solo stipula del finanziamento casa, col totale che deve restare nel limite massimo di 4000 euro.

Non devono essere calcolare le somme versate al notaio per la stesura del contratto di compravendita e neanche la fattura emessa dal notaio stesso per la sua prestazione professionale.